1月6日讯(记者李春晖)房地产调控长效机制的构建和完善有了新成果。5日晚间，央行官网发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

“这是对去年9月发布的阶段性调整差别化住房信贷政策的常态化，将其作为长效机制来执行。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对表示。

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去年9月发布的阶段性调整差别化住房信贷政策有明确的时间效力：“对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。”

据中指研究院统计，去年9月阶段性政策出台以来已经有武汉、天津、温州等多个城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率执行截至12月31日。

而此次央行发的通知，是在接续前述阶段性政策的基础上，将其机制化、长效化。“本次政策出台，意味着部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

通知中明确了该机制的“触发”条件：自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

陈文静认为，当前多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量比较多。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进统计，依据国家统计局每月发布的70个大中城市商品房价格数据，最近3个月新建商品住宅销售价格环比和同比皆连续下降的城市有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州；三四线城市有25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。

通知还规定了该机制的“中止”条件：对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

这就让地方政府在“因城施策”时更加有章可循、有据可依。“在明确评判标准和操作细节的基础上促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化，有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富‘因城施策’‘一城一策’政策工具箱的深度、广度和覆盖面。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对表示。

该动态调整机制的建立依托于市场价格变动，有分析人士认为，这更加体现了楼市调控的市场原则。“这是房地产调控从行政手段向市场手段转变的里程碑，是房地产长效机制的重要突破。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对表示，“未来通过房贷利率的工具，根据市场动态表现自动调节，更加能科学精准调控市场热度，让市场更好发挥对房地产市场的调节作用。”

李宇嘉认为，通过利率调整，可以激发市场活力，让房子“流动”起来。“对首套房降低利率、不设下限，本质上是降低刚需人群的购房成本，鼓励新市民、年轻人买房，鼓励外地打工者返乡置业。既达到了激活市场的效果，同时没有违背‘房住不炒’。”

不过，李宇嘉也对政策效果提出了一些担忧。当前多个城市房价处于下降通道，在新机制下，首套房贷利率下调预期浓厚，这可能加重购房者的观望心态。他建议，后续政策能够降低存量房贷的利率，这样既能降低房贷族的月供压力，还能释放消费需求，有利于扩大内需。

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