未来房地产市场疲软城市，首套房贷款利率或继续下调，目前已有至少38个城市可实现。业内专家提醒：“首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。”

(相关资料图)

1月5日晚，人民银行、银保监会发布重磅通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

“通知”还指出，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

哪些城市执行，每3个月评估一次

“这是对2022年9月29日《人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》政策的常态化，或长效机制化的执行。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

其实，在2022年9月29日，央行和银保监会就发布过“决定阶段性调整差别化住房信贷政策”的通知，对于2022年6~8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可根据市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，但有时间限制，执行到2022年底。

李宇嘉指出，1月5日的文件，进一步明确了这一政策实施的机制，最重点的就是明确了评估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期（2022年9月-2022年11月），若连续3个月同环比下跌，可自主决定自下一个季度（2023年一季度）起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。直至评估期，连续三个月同环比上涨，才实现利率进入常规政策执行轨道。

根据目前国家统计局已公布的2022年9月~11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，在现阶段符合此次通知所述条件，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市有，天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海，至少38个城市。比2022年符合条件的至少23个城市又多了不少。其中，二线城市哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄等在2022年第四季度房地产行情依旧低迷，又新增了太原、福州、厦门、郑州、南宁等二线城市加入这一阵营。

政策本质利好刚需

大部分城市房价下跌，意味着稳房价的压力比较大。李宇嘉分析道，房价下跌的这些城市，很多已经下跌超过1年，甚至超过两年，进入了下跌的恶性循环，需求端疲弱，供给端风险继续释放，需要政策及时对冲。“通过下调利率来对冲，一方面能提振购房者买房、换房的意愿，另一方面还能通过利率下行来改善预期，以对冲房价下行的压力。”他说。

对于此次央行调整政策的原因，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，主要是近期房价、商品房销售等指标表现低迷，反映楼市需求复苏进度不够理想，央行根据房地产市场情况调整政策，支持各地因城施策，用好政策空间，推动楼市平稳健康发展。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进也指出，“本次政策的出台进一步体现了今年房地产作为支柱产业，国家继续支持的态度，并且要从银行信贷利率的角度去支持，商业银行一些信贷政策要继续宽松，进一步用好用足相关政策，以支持房地产市场行情的复苏。”

此外，李宇嘉认为，仅仅对首套房降低利率、不设下限，本质上是降低了刚需的购房成本，鼓励新市民、年轻人买房，鼓励外地打工者返乡置业，既达到了激活市场的效果，也落实了“房住不炒”。不过，他也提出，政策意图虽好，但也有可能使市场认为，利率还会下降，且一直处于下降通道，若买房、换房者抱着“等等看”的观望心态，政策效应或有下降。

房贷如何定价仍由银行与客户商定，可能在3.5%~4.1%

但在满足了政策条件、房地产市场不景气的城市，购房者真的能享受到低于央行规定的贷款利率吗？

招联首席研究员董希淼指出：“首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。”

在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，董希淼预计，多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限，未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%（4.9%*0.7）。

“该政策有一定门槛，且限于首套房。”周茂华表示，拓展各区域稳楼市政策空间，意在支持楼市刚需，一定意义上仍属于阶段性政策，让政策更加灵活。

对银行来说，银行可以根据区域楼市供需情况灵活调节首套房贷利率，促进楼市加快复苏，周茂华补充道：“尽管短期面临一定房贷息差收窄压力，但随着区域经济复苏，银行盈利和资产质量将持续改善。”

下一步，董希淼认为，从需求侧发力提振居民购房消费意愿和能力仍是重点，2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。

他提出，目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，如适当调整二套住房贷款利率下限，适当放开一二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房等。

李宇嘉也认为，政策仍需考虑降低存量房贷的利率。目前，由于疫情冲击、经济下行、部分行业（地产、金融、互联网、教培、资本平台等）受到整治，存量房贷的压力比较大，也是目前楼市不景气的根源之一。“降低存量房贷的利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。”他说。

标签：

责任编辑：