临近春节，央行发放又一房地产政策大礼包。

1月5日，央行、银保监会联合发布通知称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

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由此，住房贷款利率政策将与新建住房价格走势挂钩、动态调整，这将有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

支持刚性住房需求

央行和银保监会联合发文，明确了首套房贷款利率政策动态调整机制。

其中几个重点值得关注。各城市可按季度对当地新房价格进行动态评估，自2022年四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

对于评估期内，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。主要由地方政府按照因城施策原则，自主选择阶段性维持/下调/取消首套房个人住房贷款利率下限。

不过，对于已经采取阶段性下调或取消当地首套房贷利率下限的城市，如果后续评估期内，新房价格环比和同比实现连续3个月均上涨，则在下一个季度起，恢复全国统一的首套住房贷款利率下限。

另对个人二套房，本次通知没有更多增量政策，目前仍维持现状。

针对本次政策，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟告诉记者，首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，说明在坚持“房住不炒”的大方向下，各项房地产调控措施更为注重科学客观、灵活机动、接续生效，在明确评判标准和操作细节的基础上，有利于促进政策优化调整的规范化、常态化、体系化，有利于夯实城市政府主体责任和明晰核心政策目标，丰富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、广度和覆盖面，此外，也有利于支持刚性住房需求充分有序释放，通过建设长效机制来促进房地产市场平稳理性运行和良性健康发展。

中原地产首席分析师张大伟同样分析认为，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

“此次央行调整政策，主要是近期房价、商品房销售等指标表现低迷，反映楼市需求复苏进度不够理想，央行根据房地产情况调整政策，支持各地因城施策，用好政策空间，推动楼市平稳健康发展。从该政策门槛来看，仅限于首套房，可以看出意在支持楼市刚需。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华说道。

刺激哪些城市

因城施策降低或取消首套房贷款利率下限这一提法，对业内来说并不陌生。

几个月前的2022年9月29日，央行、银保监会曾发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，便提出阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

此次下调同样是针对房地产市场疲软的城市。根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，最近3个月房价持续下降的城市名单共有38个。

其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。

另据中原地产研究院统计数据，2022年以来，全年累计全国各地房地产市场调控政策已超过1120次，尤其是自11月来，连续两月稳楼市政策超过百次，市场各类房贷利率降低、税费降低等政策不断出台。

从松绑程度来看，城市级别越来越高，政策内容越来越多，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。

“现在全国有100多个城市首套房贷利率下调到了4.1%以下，继续降低房贷利率的确可降低购房者置业成本，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。”不过，张大伟也指出，需要注意的是，截至目前，房地产热点城市特别是一线城市，都没有执行低于4.1%的首套房贷利率。

也就是说，目前来看，符合新房贷利率下调的城市基本集中在三四城市和部分二线城市。以11月70个大中城市的房价为例，可以执行新政策的基本集中在三四线城市。

二套住房合理支持

值得一提的是，目前市场对二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策也极为关注。

正如张大伟指出，整体来看，房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。

1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视新闻的专访时释放重要信号。倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

除了买房外，倪虹还表示，将增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居；将用力推进保交楼保民生保稳定工作，着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障，合力整治房地产市场秩序，让人民群众放心买房、放心租房。

“此次专访受到行业的关注，尤其是在首套房方面明确提及了降低首付和降低利率的导向，这也将会对后续的购房政策产生积极的影响。而对于二套住房和三套住房，政策也明确了支持和不支持的差异化政策。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，此次政策从需求的分类角度做了分析，构建了三类住房需求的差异化政策。尤其是从住房套数的认定角度落实了政策。这也意味着后续在住房套数的认定方面，各地会有各类新的政策。住房套数的认定标准不同，则会对购房适用的政策产生不同的影响。

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