4.5%，4.3%，4.1%，3.8%……去年以来，房贷利率不断创下历史新低，对刺激一部分购房者入市起到了相当大的作用。不过，目前的低利率仅针对新客户，前几年的老客户也就是存量房贷客户却无缘享受。

如果按照市场法则，这无可厚非。和房价一样，房贷利率有高点自然也有低点。利率是高是低，跟买房时间点有关，很多时候全凭运气。

话虽如此，可中国的房贷利率生成机制颇为复杂，不完全是随行就市那么简单，楼市调控发挥了至关重要的作用。为了抑制楼市热度，可以大幅提高房贷利率，如果楼市掉头往下，为了稳楼市，又可以大幅降低房贷利率。

(资料图片仅供参考)

以杭州首套房贷利率为例，目前已降至4.1%，但是在2021年三季度最高点时，一度飙至6.3%。即便由于5年期LPR已经下调35个基点，也就是这些老客户今年的利率已降至5.95%，相比目前4.1%的利率，足足高了1.85个百分点。以300万元30年期等额本息还款方式计算，老客户每月按揭款要比新客户多了近3400元。对普通家庭而言，或许就因为这多还的3400元，大大影响了消费能力和生活水平。

正因为差额如此之大，在促进消费、提振经济的大背景下，近期关于“要不要给存量房贷客户利率打折”的讨论，也屡屡上了热搜。面对不断创新低的房贷利率，老客户显然是看得见吃不着，迫切希望银行降低利率的呼声越来越高。就连《经济日报》也发文建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差。

站在银行的角度，降低存量房贷利率牵一发而动全身，有着现实的经济利益因素。2022年末全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，若平均利率下调1个百分点，每年利息总额就要减少3880亿元。数据显示，2021年银行净利润总额为21841亿元，所以别小看这1个百分点，对银行的利润冲击还是非常大的。

然而，以当前的市场形势，在要不要降低存量房贷利率的问题上，对银行而言似乎已不再是一道可以忽略的选择题，而是一道必须要回答的主观题。因为，如果银行不主动降低存量房贷利率，存量房贷客户就会提前还贷或者“转贷”。

春节后，“提前还贷潮”频频冲上热搜。银行压力极大，要求提前还贷客户预约排队，有的银行甚至需排队6个月以上。这其中不排除是银行为了留住客户而有意设置障碍。在数字化时代，很多银行提前还贷的话可以通过手机App操作，确定好还款时间以及还款金额，一两天就能解决。既然人家能搞掂，凭什么你家就要排队几个月？说白了，就是有银行既想留住客户，又拿不出留住客户的诚意，实在是没辙。

央行的一个数字颇值得玩味。2022年末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，同比增加额仅为0.46万亿元。2022年全国商品房销售额虽然大幅下滑，但仍有13.33万亿元，且这个数字还不包括二手房销售额。这两组数字反差如此之大，意味着大量的存量房贷提前还贷了。

除了正常的提前还贷，能省一点利息就省一点，还有一种情况是“转贷”。客户将高利率的存量房贷转为利率极低的经营贷，或者借信用贷来还房贷。由于目前的经营贷年利率已低至3.2%，信用贷利率也不到4%，站在客户的角度，如果转贷成功，将可以大大减负。

经营贷主要是以房产作为抵押，且贷款人必须名下有企业。一些不符合条件的贷款人，也会想尽办法去申请经营贷，由此衍生了一个灰色产业。去年，本报就曾多次曝光过违规转贷现象。然而，面对巨大的利差，全国各地都涌现了“转贷潮”。

有银行人士向记者透露，目前银行市场上转贷的规模确实不小。既有跨行转贷，比如客户把房贷提前还掉之后再去其他银行申请经营贷；也有同行转贷，客户经理默许甚至鼓励自己银行的房贷客户转为经营贷，如此一来可以完成自己的放贷任务。

那么，既然银行可以默许甚至鼓励自己的房贷客户转为经营贷，利率低至3.2%，为何就不能主动将存量房贷利率下调？一位银行人士直言不讳地告诉记者，兹事体大，商业银行会看四大国有银行的动作，而四大国有银行会看央行和银保监会的指导意见，不可能擅自行动。

也有人会说，银行和客户之前的合同，白纸黑字写在那里，利率要是随意调整的话，岂不是没有契约精神？不过在法律人士看来，如果银行主动降息，这是合同一方的利它行为，合法有效，与契约精神无关。

况且，银行主动降低存量房贷利率，这事曾经也发生过。2009年国有银行就曾针对存量房贷下调利率折扣，降为7折。

事实上，当前的房地产市场比2009年更值得银行纾困。对于存量的首套和二套房贷，银行不妨出台统一的下限利率，凡是高于这个下限利率的，统一进行调整。调整之后，存量房贷客户每个月省下来的按揭款，将有不少转化为消费，促进经济内循环。

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