提前还房贷排到四月份,专家:要综合考量家庭实际量力而行
2023-02-08 12:55:12来源:齐鲁晚报网
“还贷比借贷还难,想提前还款得排队。”近期,不少地方出现提前还房贷热潮,记者探访济南几家银行获悉:今年年后,提前还贷的人就出现了井喷式增长,审批时间较原来延长了一至两个月,有的银行提前还房贷要等到四月份。
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原来立马就能还,现在需要等审批
“上次提前还,立马就批下来了,当天就能还款,现在需要审批了。”家住济南的程先生最近发现,想要提前还房贷,不像原来那样简单了。
程先生于2018年购买了一套新房,贷款70万元。“那时候正赶上楼市火爆的时候,利率上浮了10%。”算下来,程先生每个月要还3800多元的房贷。2022年,程先生有了些积蓄,觉得房贷利率太高,分两次提前还款了8万多块钱。“几乎不用等待,在手机上操作不一会就审批下来了,立马就能还上。”
今年过完年,程先生再次打开手机操作,发现想要提前还房贷,需要至少15个工作日的审批。“我打电话咨询了一下客户经理,他说是年后办理业务的人比较多,所以需要等一段时间。”
济南的于女士也遇到了类似的情况。她和她对象在2018年贷款140余万购房,当时的基准利率为4.9%,她办理的贷款利率上浮了15%,实际利率为5.65%,每个月需要还款8000多元。“利率太高,我们就打算有了闲钱就提前还款。”年后,他们准备提前还款时发现,至少要等到4月4日。“只能线上申请,还款日期自己不能选,只有4月4号这一天可选,好几天了还没有审批下来。”于女士感慨,想提前还款怎么还需要等待。
线上申请井喷式增长,需等一两个月
就提前还房贷的情况,记者咨询了济南的几家银行。中国工商银行济南某支行的一位工作人员感慨,“我给支行刚打了电话,节后也有了点闲钱,想要还人家不让,公积金可以,商贷不行,得等到4月份之后。”随后,记者咨询中国工商银行个贷中心,一位工作人员称,“现在很多人咨询,只能线上申请,上级行没批额度,现在预约得到4月份了。”
中国银行济南个贷中心的工作人员则称,“提前还房贷现在都改成线上了,线上申请,线上审批,线上还。你去线下申请,最后还得线上还。”自从上周开启线上预约还款以来,就出现了井喷式的还款。“本身就得提前一个月申请,现在时间更长了,得将近两月吧。具体何时能还,只能等审批结果下来。”
中国建设银行济南个贷中心的工作人员称,目前建行提前还房贷的预约到了3月份,“目前是这样,每天都可能会变,下放了额度,如果约满了,只能往后排。不是想什么时候还就什么时候还的。”工作人员称,近期提前还款的人确实很多,也有一些人是跟风还款。“我们越是劝说,客户越觉得好像有什么事,越想还款。其实这个要根据自身的实际情况。如果没什么投资,有闲钱你就去还,但没必要因为这个把自己搞得特别紧张。”
提前还款需理性抉择,要做好各方权衡
此前,官方曾宣布首套住房贷款利率政策动态调整机制,新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。近期,全国已有多地动态下调或取消首套房贷款利率下限,部分城市房贷利率迈入了“3时代”,其中最低降至3.7%。
低利率是不少人选择提前还款的触发因素。“现在办理房贷,利率在4%左右,这样就越觉得我的利率太高了。”于女士表示,她之前曾把还款方式转换为LPR浮动利率加减点的方式,但由于计息周期、加点等因素,她的房贷利率仍高于基准利率。目前,5年期以上LPR利率为4.3%。而于女士的还款利率目前为5.35%。“前5年总计还款47万左右,但大部分还的都是利息,本金只还了不到10万元。”于女士表示。
如何看待居民提前还贷现象,中国房地产协会住房保障委员会专家组成员李宇嘉表示,事实上,提前还贷潮贯穿2022年。一方面,尽管房贷基准利率一直在下降,但对于一些存量房贷来说,利率仍然很高,在5%左右。“问题是现在存款和保本理财的利率普遍低于3%。如此一看,房贷利率就很高了。”
“房贷利率高了,理财收益走低了,自然就会发生从‘尽量多申请房贷’到‘争着提前还贷’的逆转。”李宇嘉称,还有一个重要原因是近期房贷利率动态调整。房贷利率持续下调,存量贷款的高利率弊端更加凸显。“这时要么还贷款,要么还贷款后卖房再买房,腾挪为低利率房贷。”
李宇嘉称,2021年,老百姓排队等房贷,现在却排队还贷款,一年时间,发生如此大的反差,大背景是对楼市的预期发生逆转。“过去普遍认为房价会涨,资产收益远大于房贷利率成本,对房贷利率不敏感。现在房价可能下跌,提前还贷的动机就会存在。”
长期聚焦金融财经领域的河南泽槿律师事务所主任付建认为,是否要提前还贷款,与消费需求和贷款利率有很大关系,同时还要考虑贷款方式、违约金、个人还款能力等因素,结合自身实际制订还款计划。如果采用等额本金的还款方式,前期偿还的本金多,提前还款可以大幅减少利息支出。如果采用等额本息的方式还款,且已偿还了大部分利息,提前还款的效果就会打折扣。
独立国际策略研究员陈佳则提醒,提前还款需理性抉择,这将意味着家庭账户上流出大量现金流,家庭必须做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡,在最大化房产及其价值的同时兼顾生活质量。
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