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1月5日，央行和银保监会发布通知，新建商品住房价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限。这是对去年9月29日放宽该政策（限于2022年第四季度）的常态化执行，即从临时举措变为了长效机制。也就是说，但凡新房价格连续下行的，当地金融部门和地方联合起来，启动因城施策稳楼市机制。

同时，住建部部长表态，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。同时，增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设，让新市民、青年人能够更好地安居，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。

不久前结束的中央经济工作会议，有关房地产的表述着墨颇多，在“防风险”一栏中予以重点强调，特别指出要满足行业合理融资需求，改善资产负债状况，支持刚性和改善性住房需求。同时，扩大内需的任务中，也明确了“支持住房改善”。由此，2023年行业和市场管理、纠偏的各项任务，都需要商品房需求端能保持稳定。

商品房需求端回暖了，开发商自身的“造血功能”就修复了，这是改善企业资产负债表的重要手段，也是金融机构愿意给开发商提供融资，进而企业合理融资得到满足、融资回归正常的前置条件。商品房市场需求端要稳定下来，甚至保持一定的温度，一个重要前提就是房价水平要稳定。根据70城房价指数，截至2022年11月，主要城市新房已经连续15个月下跌，同环比均有51个城市房价下跌。二手住房方面，70城价格也连续15个月下跌，且环比和同比分别有62个、64个城市的房价下跌。

大部分城市房价下跌，且连续下跌，直接冲击市场的预期。简单来讲，市场普遍会认为，现在很多城市房价跌回了一年多之前，可能还会下跌。在这种情况下，承担4.1%的按揭利率，购置未来可能价格下跌的房子，这是不划算的。因此，价格下跌预期和预期自我实现的循环，这是当前很多城市房价下跌，成交量趴在地上的主因。

1月5日金融管理部门的房贷新政，就是要打破这种循环。以极低（3%左右）的利率激励购房需求，从而将因为房价持续下跌、继续下跌的预期而导致房屋流动性板结，市场每况愈下的局面扭转过来。

从2023年开始，房价下跌城市的利率会明显下降，与利率高峰时期的利差在2个百分点左右。按房屋总价200万元、贷款七成简单匡算。若利率从5.3%降至3.5%，月供将从9400元降至8100元，“降成本”的效应很突出。这将会激励存量房源挂牌交易，“低房价、低月供”会带来增量购房需求，从而盘活这部分存量，也有助于提振换房需求和改善升级需求。

房地产进入存量时代以后，需要加速房源流转，满足有房一族换房需求的同时，也能满足新市民、年轻人购置中小户型、中低价位、区位优良的首套房（往往是二手房）的住房需求。同时，存量盘活后，才能带动增量新房供应，带动房屋装饰装修、功能完善和社区建设等。

由此，房地产的支柱地位才能得到彰显。当然，在房价还在历史高位的情况下，还是要加大“低租金、小户型、体面性”的保租房筹建，让三四亿新市民先在就业地城市扎根下来，然后放开手脚为美好生活去奋斗，释放消费潜力。等到收入积蓄到一定程度，再去买房，这就是健康的住房消费模式，也是房地产可持续发展的路径。 □李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

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