优化购房政策、发布公积金新政，放宽首套房认定标准、发放购房补贴……在刚刚过去的2022年，针对房地产市场的松绑政策层出不穷，引导和改善市场的意图也愈发明显。2023年开年，人民银行、银保监会便发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视新闻的专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持，对于购买第二套住房的，要合理支持。中国人爱买房是刻在骨子里的东西，政策刺激不断，市场端表现究竟如何？现在是买房的好时候吗？

“没那么急，但以小换大可以看看了”

(资料图片仅供参考)

在政策的惠及下，现在是买房的好时机吗？

对此，1月6日接受记者采访的一线经纪人与专家均表示“没那么急，但以小换大以及刚需族可以看看了”。

仅从购房成本来看，受政策利好影响，2023年具备买房“入场”的时机，放款周期缩短、多地下调房贷利率。但当下房地产销售下行的主要原因是购买力的减弱，购房者对未来收入及稳定性的预期不明确，也就没办法去考虑房子这一大宗商品。且受到“买涨不买跌”心理的影响，下行的市场氛围，进一步加剧了大家的观望情绪。这也是当前市场刚需群体减少的原因。尤其是像北京的“认房又认贷”还没放开，首套房资格用起来也格外谨慎。

1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹在接受央视新闻的专访时的表态，引发大家的广泛关注。对于购买第一套住房，用的是“大力支持”的字眼。央行、银保监也是同样的表态。可以看到，首次置业的刚需客群会越来越受到政策惠及，而且是长效机制。所以这部分购房客群如果不是“必需”，也不急在一时。

市场预期核心在于经济的快速修复

刚需目前入市“尚浅”，刚改客群成为市场的中坚力量。对于这一部分需求，以北京市场为例，一线经纪人均认为北京地区优质房源的价格已有波动。刚改群体面临卖一买一的置换，这方面就涉及价差问题。以小换大、以旧换新，房子的“成长”质地不同，这边涨一万，那边涨十万，要均衡考虑购房成本。

另一方面，“卖一买一置业免税”新政也有时间限制，享受范围是自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人。也就是说，有改善置业需求的购房者要抓紧了，买卖周期也会是相当长的时间。

受政策利好影响，市场上也有所谓“触底论”的产生，给到购房者“抄底”的预期。但记者从多位房地产从业者以及行业专家了解到，“触底”说法需要有对比，目前房地产市场虽然偏冷，但整体波动可控，所以也就不存在“抄底”的预期。

地产分析师严跃进表示，房地产全链条整体下行，修复企稳离不开需求端的发力，房贷利率是影响购房者买房的主要因素之一，但房地产销售问题并不是如此简单就能解决的，取决于市场预期的好转，需要经济秩序的快速恢复。

北京存在政策优化空间，但不会很急

在央行明确首套房贷与房价走势挂钩后，关于哪些城市符合标准，住建部部长提到的“支持以小换大需求”是否会在北京等一线城市落地备受关注。

整体来看，2023年仍是房地产市场“修复”的一年，首套房贷款利率将形成动态的调整机制，避免房价的大起大落。根据国家统计局已公布的2022年9月-11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，现阶段符合条件的有38个城市，比之前“阶段性”政策还多了十几个城市。

其中，二线城市除了哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄等城市外，又新增了太原、福州、厦门、郑州、南宁等城市。

多位业内专家表示，此次政策强调的“精准”，主要是因城施策，针对的就是市场表现较差、供需表现失衡的城市。未来政策的覆盖范围会进一步扩大，短期内城市数量还会有增多的可能。

北京等一线城市目前并不符合首套房贷款利率调整标准，那么此类城市楼市政策还有哪些可以优化？

事实上，关于调整北京二套房“认房又认贷”此前多被市场提及，现行政策与市场需求的不匹配，存在调整的可能。外地有房但北京无房，在京稳定居住、工作，是否可以拥有‘首套房’的资格，这方面值得探讨。

据知情人士透露，北京目前阳康后复工复产状况良好，再加上前几个月住房销售并未有太大波动，所以立即落地二套房放开“认房又认贷”并不现实，目前还要观望一段时间。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，未来北京等一线城市可以优化的方向有：调整普宅认定标准、结合人口变化支持合理住房需求、限购政策优化、降低交易税费等。诸如此类政策的调整，都将有助于需求的释放。

在陈文静看来，政策层面，2022年北京部分项目针对老年家庭降低首付比例、允许接力贷，优化通州台湖、马驹桥地区限购政策；2023年1月1日，北京优化了公积金提取政策。2022年上海加大引才力度，优化临港新片区购房政策。这些都传递出北京等一线城市未来政策优化的预期。

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