近期，出险房企债务重组进程明显提速。业内判断，在防范化解头部房企风险的政策指引下，将会有更多的出险房企抓住“化债窗口期”走出困境。

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不过，易居企业集团首席执行官丁祖昱指出，债务重组可在一定程度上缓解房企流动性压力，但其本质仅是辅助手段。无论是展期、债转股等相关重组，都仅能缓解企业一时燃眉之急。

“重组之后，企业运营改善核心还在于销售端，即修复基本盘、依靠销售回款以恢复企业自身造血能力才是关键。”丁祖昱向《》记者强调。

债券置换、债转股为主流化债模式

3月14日晚间，正荣地产发布公告，披露境外整体债务管理方案的最新情况及盈利警告。

在公告中，正荣地产称，正与其顾问稳步推进境外整体债务管理方案的筹备工作。截至公告日期，独立业务审阅、公司证券和境外票据持有人的识别，以及对集团的尽职调查审查、现金流预测和清算分析已基本完成。此外，公司及其联合财务顾问一直与集团的债权人保持沟通，以促进境外整体债务管理方案的进程，预计初步的建议方案将于2023年3月底前提呈供考虑。

此前，3月6日，正荣在公告中披露，预期无法如期（包括宽限期内）支付一笔永续债本金额2亿美元，及7.29亿美元债、15.9亿元人民币点心债的未偿还本息。而在3月14日发布的公告中，正荣地产指出，若境外整体债务管理方案获债权人接纳并实施，将为债权人提供高于财务顾问所预测的清算回收金额的价值。

《》记者注意到，正荣只是近期境外债务重组取得重大进展的“幸运儿”之一。公开资料显示，2023年以来，已有数家房企宣布境外债务成功整体展期，另有多家出险房企的境外债重组方案有望在近期出炉。

例如，3月10日晚，旭辉发布公告，给出境外债务重组的初步指引性条款，涉及债务支付方式、展期期限等6项内容。旭辉透露，协调委员会及债券持有人小组均已成立，正与债权人团体或其顾问持续进行讨论。同时，旭辉已聘请德安华担任独立财务顾问，对公司进行独立业务审核及清算分析。

据悉，目前独立业务审核及清算分析已取得重大进展。旭辉表示，已就潜在债务重组方案与协调委员会展开讨论，预计将尽快且不晚于2023年3月31日与债券持有人小组展开讨论；在展期期限方面，旭辉债务的本金分期偿还及到期日预期将延长至全面解决方案全面实施当日起计不超过7年。此外，旭辉也表示会制定出一个切实可行的额外增信方案等。

3月7日，有市场消息称，融创的境外债重组计划获得主要持有人临时小组的支持，双方将签署重组支持协议。在完成协议签署后，融创拟在3月底前对外公布其债务重组计划等；3月10日，佳兆业复牌，公司公告会尽快和债权人达成一致，有消息称初步方案时间定在2023年7月前。更早一些时候，2月28日，中国奥园发布有关建议暂缓偿还债务安排的公告，称已与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持中国奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排。

而从化债方案来看，债券置换、债转股是较为主流的选择。对此，IPG中国首席经济学家柏文喜向记者分析指出，债转股的优势在于，相较于展期，“债”是有期限的，即使是债券置换、以新债来换旧债也依然有流动性压力。而以债转股的方式来化债，还本付息的问题得以化解，企业的流动性压力自然大大下降。同时，债转股会在很大程度上改善企业的负债状况和财务状况，推动企业融资能力的提升，从而推动企业恢复经营。

企业运营改善核心仍在销售端

柏文喜认为，当前可以说是房企化债的“窗口期”。这主要是因为，房地产行业在政策面上强调“保交楼”，将行业的社会影响力放在首位，这令出险房企的债权人不得不考虑做一些退让，也更有利于双方之间达成债务和解；同时，去年下半年以来，房地产融资端和需求端利好政策频发，一定程度上提高了债权人的信心，为房企争取到了更多的谈判空间，提升了债权人化债的配合度等。

从政策端来看，今年“两会”期间，政府工作报告强调，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”，成为今年房地产的重要工作内容之一；融资端方面，伴随“三支箭”等融资利好政策的持续释放，当前融资环境出现回暖。中指研究院指出，2月信用债发行依然维持了良好势头，发行总量同环比稳步上升，发行进入稳定区间。

需求端方面，易居智库研究总监严跃进认为：“当前全国房价总体趋稳、购房者市场信心增加、房企销售和经营状况也总体趋于稳健，这都使得房地产金融风险的防范和化解工作面临新机遇。”

根据国家统计局于3月15日发布的2023年1—2月份房地产开发投资与销售数据，今年前2个月，全国房地产开发投资额同比增速为-5.7%（去年全年该指标为-10.0%），全国商品房销售面积同比增速为-3.6%。而根据易居研究院刚发布的3月份全国50城新房交易数据，3月份交易数据继续拉升。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰判断，去年“金融16条”“三支箭”等政策支持下房企融资环境明显改善，今年支持房企金融风险化解的政策力度将加大。业内人士判断，未来将会有更多的出险房企抓住“化债窗口期”走出困境。

不过，在易居企业集团首席执行官丁祖昱看来，债务重组可在一定程度上缓解房企流动性压力，但其本质仅是辅助手段。无论是展期、债转股等相关重组，都仅能缓解企业一时燃眉之急。“重组之后，企业运营改善核心还在于销售端，即修复基本盘、依靠销售回款以恢复企业自身’造血能力’才是关键。”丁祖昱向《》记者强调。

记者注意到，许多出险房企始终没有“躺平”。当前，一些赶上“化债窗口期”的出险房企正加紧营销动作，并通过处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加强流动性。

以旭辉为例。“在稳经营、保交付的同时，公司会积极促进销售和回款，有序安排各项融资和还款工作。”旭辉方面对外表示。

公开资料显示，在融资端，2022年9月，旭辉完成12亿中票发行，由中债增提供全额担保；同年11月，旭辉向交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向；2022年年底，旭辉在“金融十六条”框架下，获得了多家银行的数百亿元授信额度，同时旭辉还通过二级市场配股募资9.46亿港元。

在销售端，截至2月底，旭辉已实现全口径合约销售金额128.3亿元，并在9个城市交付了近万套住宅新房。而截至2022年12月底，旭辉手中的现金及银行结余总额约205.5亿元，绝大部分现金为项目层面的受严格监管的预售现金，将用于确保在建项目竣工交付。

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