想“赚钱”吗？最小投资仅需17.8万元，年利率15%，每年净赚2.67万元，每月净赚2225元。租房数量随意，投资翻番，收益也随之翻番。听起来，是不是很令人心动？

销售称，有退休的银行领导带着律师来评估风险，后来一次性投资了12套单间。记者估算，12套单间总价213.6万元，年“利润”超32万元！

(资料图)

近期，市场上频现宣传通过“租房”实现“发财”的项目。这种租房投资是骗局吗？有律师称，不到项目暴雷、停止返利的一刻，很难定义为骗局。但也有律师称，“看起来像是一场骗局，像是金融产品，只是用房子进行了包装。”

记者调查发现，该项目用地属于“工业用地”。有律师分析，工业用地不可用于公寓的出租运营，这是个隐患，一旦被追查，可能导致公寓运营受阻，或影响到投资者返利。

涉及该项目的至少有3家公司，诱人的租房投资背后，是怎样的“商业操作”？对此，记者进行了调查与梳理。

退休老人投资12套？

投资一套单间，仅需17.8万元，年利率可达15%！这真的能完美实现工资之外的“被动收入”吗？近日，《》记者前往该项目实地调查。

金福公寓项目销售微信文字介绍该投资项目。

该项目位于北京市丰台区大红门南路158号，具体方向是地铁8号线和义地铁口西侧500米。销售杨宇（化名）提供的导航地址是“义和公寓”。杨宇称，目前该项目被起名为“金福公寓”。

金福公寓交易案场的布置与新房售楼处很像，墙上挂有项目区域图，还安排了“砸金蛋”环节，很有销售氛围。记者在金福公寓一栋楼内看到，楼道环境较显陈旧、楼道两侧房间密集。

杨宇对记者表示，金福公寓所在园区总计7栋楼，每栋楼约6层，每层大概30套房，预估总计超过1200套。杨宇告诉记者，负责运营金福公寓的公司叫北京德溥伟思酒店管理有限公司（下称“德溥伟思”）。

销售经理冯云（化名）推介项目时表示，能实施“租房投资”的房间数量有限，2021年公司曾拿出100套房长租，这次又拿出100套房长租，是“第二波”操作，以后可能就不再长租了。

冯云称，不久前，北京市西城区一位已退休的某银行领导，曾带着两位律师前来项目现场评估风险。经过风险评估，该客户认为风险可以承担，最终一次性投资12套单间，且已全款支付。

记者据此估算，12套单间总价是213.6万元，每月净收益为2.67万元，每年净收益超32万元。杨宇称，“公司会在每月30号前后，支付当月收益，（投资者）就像每月领工资一样！”

3月10日，中国民生银行工作人员对记者提到，存款以3年为限，利率3.2。按此逻辑，若将17.8万元存在民生银行，年利息收益约5696元，均摊在每月约475元。这只有“租房投资”净利润的21%。

巧合的是，“租房投资”和“银行定存”有个类似点，两者都以3年为限。杨宇介绍，金福公寓投资需满3年，才能抽回本金。抽回本金后，不再享受后续7年的每月返利。假设投资者仍想继续投资，最长可以延至10年。

租赁成本是“商业机密”

尽管投资满3年，就能抽回本金，但投资者与德溥伟思签署的则是10年的租赁合同。德溥伟思一次性收取投资者10年租金。以一套单价17.8万元为例，每年的房租按1.78万元计算。

杨宇表示，公寓既有单间也有两居室，投资单间是17.8万元一套，投资两居室为35.6万元一套。假若德溥伟思运营一栋楼，每栋楼大约180套房，若全按单间估算，一栋楼全部租赁出去，合同期10年的租金收入大约是3204万元。如果两栋楼，全部出租出去，至少就是6408万元。

近期，《》记者曾接到河北某商铺投资者的爆料，称承诺“售后返租”的开发商已不再兑现承诺，返租一拖再拖，目前不少投资者正在要求退钱。

需要说明的是，也有律师对记者表示，不到公司暴雷、停止返利的那一刻，也不能定义投资“租房投资”就一定是骗局。

3月13日，业内人士张亮对记者介绍“返租业务”时表示，“市面上包租业务破产烂尾的不少，还有企业用有限的房源实施一房多卖或多租。目前我还没看到将返租做到底的。由于缺乏全程监管，要注意公司‘抽逃资金’。”

德溥伟思一次性收投资者10年的房租，这些钱主要用在哪里？冯云主动解释称，会用在金福公寓的硬件改善上，譬如设备维修、换新等。

记者在相关租赁合同上看到，有关德溥伟思租赁成本的部分被“商业机密”几个字代替。对于德溥伟思究竟花了多少成本，杨宇和冯云均表示不知情，并称就连负责打款的财务也不知晓。相关问题，记者曾给德溥伟思和宏迎公司发送采访提纲，但截止发稿未收到回复。

德溥伟思从长城日用品公司手中租赁了两栋楼，承租起始时间2019年4月30日。

那么，年化15%收益的“租房投资”，具体需要投资者做什么？杨宇表示，需要和德溥伟思签一份“租赁合同”，再和宏迎公司签一份“委托租赁合同”就能实现。用杨宇的话说，“你什么都不用管了，等着收钱就行！”

德溥伟思和宏迎公司之间，有何关联呢？两公司的实际办公者是否同为一套人马，不能确定。但两公司在天眼查备案的联系电话和邮箱都相同。另外，天眼查公示的两公司“工商信息”内，人员规模均未显示，参保人数均显示为0。

3月13日，北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者分析，“两家企业不排除空壳公司的可能。现在市面上的公司不论注册资金有多少，很多其实都是认缴制，实际上并没有实缴。相当多的公司实际风险承受能力十分有限。未来一旦出现问题，就算投资者打赢官司，恐怕也拿不回钱。”

此外，王玉臣律师还提到，“如果两家公司经核实确实属于同一实际控制人，这个理财产品又面对社会公众，金额又如此之大，有可能会涉嫌非法集资。”

产权方是“失信执行人”

需要说明的是，德溥伟思并非金福公寓的产权人，而是“二房东”。杨宇出示的一份“房屋租赁合同”显示，德溥伟思于2019年4月从北京长城日用品工业有限公司（下称“长城日用品公司”）租赁过两栋楼。后者才是产权方。

根据上述“房屋租赁合同”，记者结合天眼查公开信息，发现一处时间疑问：“房屋租赁合同”显示，德溥伟思承租的起始时间是2019年4月30日，但天眼查却显示，在此两个月后该公司才成立，具体成立时间是当年6月24日。

公开信息显示，长城日用品公司成立于1979年，以“金属制造业”为主，由北京恒正顺新国际酒店管理有限公司持股80%。记者查询发现，该长城日用品公司还是“失信被执行人”。

参阅上述“房屋租赁合同”的时间，长城日用品公司租房给德溥伟思后大概1年半，即2020年11月，法院就已立案，不久就将长城日用品公司列为“失信被执行人”。天眼查显示，该公司被认定是：有履行能力但拒不履行生效法律文书确定义务。

梳理天眼查信息，长城日用品公司从2021年至2022年期间，曾被强制执行，其中，未履行金额合计约2.86亿元。该公司曾被某融资担保公司、某商业保理公司、某金融资本公司，申请“限制高消费”。

天眼查显示，房东长城日用品公司的监事杨冰，就是“二房东”德溥伟思的法人代表杨冰。杨冰和宏迎公司控股50%的股东马子迁是“同事”，他们分别担任北京落地生根酒店管理有限公司（下称“落地生根公司”）的监事和法人代表。落地生根公司与德溥伟思在天眼查备案的联系方式也相同。

简单归纳这个“商业故事”：杨冰是房东长城日用品公司的高管，他主管了一家公司叫德溥伟思。之后，杨冰和他认识的“同事”马子迁的宏迎公司“合作”，一个负责把长城日用品公司的房屋出租给投资者，另一个负责从投资者手中接过来“运营”。

根据以上逻辑，业内人士提出一个疑问：宏迎公司为何不直接从德溥伟思手中接盘房源去运营？还要以年利率15%的成本去引入投资者呢？

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