城市更新已成为近两年中国城市发展的关键词。目前，各地都在加快城市更新标准体系和政策体系的研究和构建，其中包括北京、深圳、上海、广州在内的一线城市均实现城市更新立法。今年政府工作报告再次提及实施城市更新行动，而且放在了“扩大国内需求”章节中。

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值得关注的是，2022年，我国城镇化率达到65.22%，城镇化进入中后期阶段，城市建设从大规模的增量建设转向存量更新和增量调整并重的新阶段。开展城市更新行动，不仅能解决“城市病”、提升人居环境，更为房地产业转型发展提供了机遇和空间。在两会期间，如何有序推进城市更新、促进城市高质量发展，成为多方热议的话题。

今年开工改造超5万个老旧小区

2021年，“城市更新”首次写入政府工作报告。党的二十大报告提出要“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。今年政府工作报告再次提及实施城市更新行动。城市更新已成为近两年中国城市发展的关键词。

“城市更新的目的就是要推动城市高质量发展。”3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在“部长通道”接受采访时，提到城市更新是城镇化发展的必然过程。近五年，全国改造16.7万个老旧小区，惠及2900多万户、8000多万居民。2023年，希望再开工改造5万个以上老旧小区，力争能够让2000万居民获益。

对于城市更新如何推进，倪虹表示，持续推进老旧小区改造，建设完整社区。并将老旧小区改造概括为“3个革命”，第一个是“楼道革命”，消除安全隐患，有条件加装电梯；第二个是“环境革命”，完善配套设施，加装充电桩等和适老化的改造；第三个是“管理革命”，党建引领、物业服务。

针对“管理革命”，中指研究院物业总经理牛晓娟认为，目前多数物企正在加速布局城市更新赛道，将城市服务或城市更新作为主要业务之一。其中，包括抓住老旧小区改造领域的机会。

倪虹还提到，推进城市生命线安全工程建设，以及要做好城市历史街区、历史建筑的保护与传承。他表示，不能因为城市更新，搞大拆大建。历史街区、历史建筑既要保护好，还要活化利用好，让历史文化和现代生活融为一体、相得益彰。

而在推进城市数字化基础设施建设方面，倪虹认为，城市更新不仅要改造老的、旧的，补短板，还要有创新思维，用科技赋能城市更新。特别是现在要抢抓机遇，想办法使5G、物联网等现代信息技术进家庭、进楼宇、进社区，共同建设数字家庭、智慧城市，让城市更聪明，让科技更多地造福人民群众的高品质生活。

城市更新实现“一箭三雕”

城市更新不仅受到住房和城乡建设部关注，也成为两会代表委员热议的话题。其中，全国政协委员、江苏省住房和城乡建设厅厅长周岚认为，实施城市更新行动将达到“一箭三雕”的效果。从城市发展来看，中国城镇化快速发展进程中累积了不少“城市病”问题，需要通过城市更新行动逐步解决；从群众需求来看，随着中国建设水平的快速提升，老城区的规划建设标准与新区存在较大差距，需要通过城市更新行动提升人居环境的均好性；从市场角度来看，实施城市更新行动也为房地产业转型发展提供了机遇和空间。

“但从当前各地实践情况来看，城市更新项目大多数还是以政府推动为主，市场力量参与不足， 这影响着城市更新行动实施的可持续性。”周岚表示，目前堵点主要集中在市场力量介入城市更新项目实施的难度较大，以及地方政府推动城市更新工作受到制度约束。

在鼓励市场力量参与城市更新实施建设运营一体化方面，周岚提出，由于城市更新项目即期资金平衡难，建议支持参与更新的市场主体提高物业持有比例和期限、以长期运营收入平衡更新改造的投入，同时也推动开发主体转变为更新地区的长期运营商，在更新和运营过程中不断响应居民和社会需求，与所在社区、居民形成良性互动、共同成长的有机整体。

全国人大代表、山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志建议，加强顶层设计，完善工作体系。其中，包括给予地方一定自主权，鼓励支持地方根据各自实际，制定出台具有地方特色的城市更新法规、政策，因城施策、分类推进，防止乱铺摊子、千篇一律。

此外，王玉志提出，培育更新实施主体。根据更新对象不同，灵活采用产权人自主更新、“政府+企业”“平台公司+”“社会资本出资+政府采购”等多种实施模式。

全国政协委员、江西省住建厅厅长卢天锡则认为，要落实城市更新行动，关键在加紧建立城市更新长效机制，系统推进城市开发建设方式转变，全面提升城市功能和品质。

卢天锡还建议，明确城市更新的行动目标、重点任务、实施路径、保障措施等，各地再据此制定实施方案，细化目标任务，狠抓工作落实，让城市更新行动“可操作、可量化、可考核”。

城市更新模式不断拓展

城市更新并非新鲜话题，自2022年以来，各地都在加快城市更新标准体系和政策体系的研究和构建，超30个省市出台了70余条城市更新相关政策。截至目前，包括北京、深圳、上海、广州在内的一线城市均实现城市更新立法。

3月1日施行的《北京市城市更新条例》，为北京城市更新在现行法律框架内破解现实难题提供了顶层设计。值得关注的是，在减量发展背景下，北京的城市更新不只是简单的旧城旧区改造，而是由大规模增量建设转变为存量提质改造和增量结构调整并举；不只是物质空间层面的修修补补，而是推动城市可持续发展、治理能力现代化的系统工程。

与此同时，为了提高城市更新工作质量和效率，上海市规划和自然资源局在近日印发 《上海市城市更新操作规程（试行）》，适用于区域更新和零星更新的实施。其中，区域更新是针对需要整体提升转型的区域；而零星更新主要针对有自主更新意愿的自有土地房屋，在符合整体规划的前提下，编制项目更新方案，实施城市更新。

在业内人士看来，未来将有更多城市出台城市更新相关政策、条例，努力探索适合的城市更新之路，加速城市更新行动高质量可持续发展。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，推动城市更新，实现高质量发展。即通过“城市体检”，发现房子、小区、社区、城市存在的短板，比如水电管气路热，都是城市运转的生命线，存在老化或缺失，要及时补助、更换；发现安全隐患，及时排查；做好城市历史街区、历史建筑的保护与传承；要推进城市数字化基础设施建设。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，城市更新是城市高质量发展的重要推手，未来发展模式的广度和深度将不断拓展。

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