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企业投资新格局及2023年集中供地解析与展望

2023-03-09 10:55:52来源:中房网

自2021年集中供地以来,市场持续低迷、企业资金承压下,土拍热度也一路下行。

除城投不断的在各地“托底”外,头部的央企以及地方国企几乎“全年无休”。虽然受制于行业环境整体下行,投资力度较往年大幅下降,但央国企依旧是土地市场的主力军。相较之下,民企在这一波行业调整中受影响程度最大,高周转、高杠杆下自身经营出现问题,现金流的紧缺让大部分企业投资停滞。

今年2月刚过去的土拍中,部分城市呈现热度回升的情况。本次直播将围绕企业投资新的格局变化、近期集中供地解析和后市土地展望进行分享。


【资料图】

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集中供地以来投资新格局

自集中供地以来投资格局发生了很大变化,其中有市场变化的原因,更有企业自身经营的原因。那么在企业投资端产生了哪些格局及变化呢?

整体变化概览

从集中供地的热度来看,从2020以来每一批次的集中供地整体热度一路下滑,从溢价率也可见一斑,整体溢价率在6.2%,2021年8.3%,2022年则降至3.6%。整体溢价率较高的城市如重庆、杭州、厦门、深圳、宁波、合肥等,溢价率在9%以上,其中也有不同,比如重庆、杭州、厦门的高溢价率源于第一批次的溢价率高,特别是重庆达到38.9%,毕竟第一轮没有限价。

从企业的角度来看,2021年到2022年,几乎每种类型的企业在22城市的整体溢价率都有下滑,也说明市场整体热度走低,地方国企、央企整体溢价率高于城投及民企,尤其地方国企整体溢价率近10%,央企达到7.3%。在市场较差的时候几乎都是城投在托底,城投整体溢价率是1.6%,相对而言民企在个别城市有高溢价率,如深圳、厦门、宁波、上海、杭州等地,说明本土民企对于优质地块有一定拿地的能动性。从溢价率来看,各类型企业在杭州、合肥等城市拿地动能较充足。

从企业拿地表现来看,央国企是主力,城投“托底”占比近五成,民企可谓暂别土地市场。从2021年第二批以来,央国企在每一轮集中供地都占有一定份额,而城投拿地金额占比维持在30%以上,可见城投一直都是托底主力军。不同的企业投资差异明显,央国企在三季度之前拿地力度相对强势,三季度之后鉴于补仓需求的完成拿地动作暂缓;地方国企波动较大,自2022年以来拿地占比一路下滑,一方面存在资金压力,另一方面市场转变地方国企对当地市场更为敏感。

从企业拿地金额排行来看,投资高度集中在央国企,且内部极剧分化:拿地金额TOP5央企占据了集中供地以来60%的地,保利发展(600048)、华润置地、招商蛇口(001979)、中海地产、中国铁建(601186)这五家企业连续两年锁定前五,只有排名的变化;地方国企也同样呈现投资高度集中的状态,其中绿城和建发拿地金额超过千亿,建发在福州、厦门拿了近17块,在上海、杭州也有10宗土地入账;拿地金额两年超过500亿的地方国企占整体地方国企拿地的56%。尽管央国企是土地市场主力,投资的集中度依然在少数几家企业。

三种类型企业在集中供地中的变化

从央国企投资策略及地块选择来看,央企2021年在7%、2022年在5%,地方国企2021年13%、2022年在6%,明显可见,央企投资更稳健,从盈利空间、拿地地价房价比也可看到央企更注重成本占总价的比例。此外央企聚焦一线投资,拿地TOP5房企拿地城市分布涵盖所有一线城市及南京;而地方国企则更注重“大本营”城市或深耕区域的城市,地方国企拿地城市排名第一的是杭州,且在区域深耕的加持下项目盈利空间逐步提升。

民企在过去的集中供地中,投资几乎暂停,仅覆盖大本营区域,包括过去的拿地大户碧桂园在集中供地中也鲜有现身;从每一批次民企拿地金额TOP10统计可见,拿地金额逐轮递减,到2023年第三批已经不足250亿,能在土地市场持续出现,且能保持拿地连续性的也仅有龙湖、大华、滨江、伟星等少数财务状况相对较好的企业。第二个是民企会越来越多考虑市区地块,如滨江在南京、宁波拿地均在市区,龙湖进入16城且在杭州、重庆、合肥、苏州等地均选择了市区地块。可见在生存环境较差的情况下,能够拿地的民企会选择把钱花在刀刃上。

民企在政策宽松下市区高性价比地块更关注。从建面及拿地金额分布可见民企过去两年拿地更集中在郊区,2021年民企在市区拿地金额占比48%、2022年达到53%,一方面反映出民企越来越关注优质的、安全性更高、风险更小的地块,另一方面从侧面印证自2022年开始部分城市供地结构,增加市区的供地量。大部分民企能保持一定的盈利空间,特别是在上海、深圳、北京、厦门等地民企拿地的盈利空间更为充足。

城投在集中供地中是托底主力,半数的地块被城投所得,从2021年起城投拿地金额均保持在30%以上,其中第五、第六批次参拍城市较少,而城投依然是托底角色,第五批拿地金额占比53%,第六批46%。2022年城投拿地金额、建面等占比46%、58%,比2021年增加了15、20个百分点,可见即使在政策不断宽松下市场依然较冷,需要城投托底。城投拿地几乎没有溢价,在大部分城市均以底价拿地。从拿地企业分布可见,地方轨交与传统城投拿地力度较大,此二类占整个城投拿地20%-30%。

城投拿地以郊区为主,2022年城投郊区建面53%,在部分城市如合肥、苏州、郑州、沈阳等城投在市区拿地占比较高,主要因为这些城市供地结构更偏向市区导致。从溢价情况和盈利空间情况来看,城投仍有一定盈利空间,可实现“薄利多销”,但开工率低,2021年城投开工率38%,2022年只有8%,薄利易被蚕食,从开工能力和开工意愿看城投都不高,且大大低于整体的开工率。

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2023年集中供地解析与展望

2023年以来,已有四、五个城市完成了首批土拍。集中供地在政策有变化:其一,提前三个月公布拟出让地块信息,给房企留足投资研判时间以及合理分配投资金额、完善投资策略;其二,公开拟出让地块详细清单,促进土地市场进一步走向公开化、透明化。在供应地块上也诚意满满,比如重庆在今年第一轮供地前公开的供地情况“近郊板块占比68%”,长沙计划“核心主城区供地大幅增加,远郊占比偏小”,合肥则计划“首轮不限价、精装”,因此今年在政策端,地块本身的政策附加条件及优质性都有提升,希望企业能够进入土地市场,稳住土地市场。

从开拍城市来看,城市间热度存在分化,北京比较平稳,而杭州、苏州则呈现非常火热的态势,引来诸多房企参拍,三地土地溢价率均超过7%,相较之前可谓大幅提升,是土地市场逐步回暖的一个信号。

城市间热度分化,城市内部板块之间分化,企业拿地也存在分化,规模民企呈现弱复苏,比如杭州土拍本土民企如滨江、兴耀等有一定占比,但在北京、苏州依然是国央企的天下。从2月拿地金额各类企业表现可见,尽管民企拿地金额占比达到30%,但大部分集中在新创建或本土规模较小的企业,主要受到现金流及整体市场回暖的限制。

2023年2月土拍呈现一定热度,京苏杭等多宗地块触顶成交,主要还是因为城市推出的地块足够优质,因此优质地块依然是今天土地市场吸引企业参拍重要的推手。

整体而言,今年上半年投资压力依然较大。央国企依然是整个土地市场的主力,包括资金穿越周期的能力,以及开发进度及成本管控上远远领先于其他房企,且对优质地块的投资意愿也更高,在核心城市因为地块总价较高,也只有央国企能够参与到土拍之中,同时这些企业信用背书较高,对今后销售也起到正向作用。城投托底压力较大,将逐渐推出核心城市土地市场,近两年已拿了近五成的地,且开工意愿低,开发能力弱,负债压力不比房企小。民企虽有拿地意愿,但受制于资金、保交付等压力,大部分爆雷民企丧失拿地能力,部分如滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵,受到去年年底三支箭利好的民企有补仓动力。

而市场是否能延续热度,仍要看未来当城市减少优质地块供给,普通地块是否能激起房企投资积极性,当然这也与市场回暖程度积极相关。

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