地铁集团下属房企成为地产人的新去处。

日前，原龙湖集团贵阳公司总经理杨晟先加盟南宁轨道地产集团有限责任公司（下称“南宁轨道地产”），成为其新任总经理和首位职业经理人。

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南宁轨道地产由南宁轨道交通集团（下称“南宁轨交集团”）全资控股，也是该集团旗下首家引进职业经理人的子公司。对于杨晟先的加盟，南宁轨交集团称“正式吹响（南宁轨道地产）向市场化接轨的‘冲锋号’”。

杨晟先并不是首个从传统房企跳槽到轨交地产的职业经理人。在他之前，前万科地产厦门公司总经理薛峰加盟厦门轨道建设发展集团旗下厦门地铁上盖投资发展公司，前龙湖地产成都公司项目总经理杨文入职成都轨道交通集团。

克而瑞广西区域副总经理韦凤仙对称，行业裁员不断下，地铁集团下属房企成为吸引地产人争相涌入的“香饽饽”。一是地铁下属房企需要市场化，二是被“挤”出的优秀地产人也需要这样的平台发挥自己的才能。

杨晟先今年45岁，曾先后在中建四局、融创中国、龙湖集团等任职，有20多年的房地产项目投资、运营及企业管理经验。

龙湖集团在他的职业生涯中占据重要位置，从2007年入职到2021年的近14年时间里，杨晟先历任龙湖重庆公司土建工程师、工程经理、项目总监、运营总监、贵阳公司总经理等职位。

对于杨晟先的加入，南宁轨道地产显然寄予厚望。从过去一年的业绩看，南宁轨道地产已开始发力。据克而瑞数据，南宁轨道地产2022年销售额和销售面积均居南宁市属国企首位，全口径销售额18.1亿元，权益销售额16.75亿元，全口径和权益销售额也继2020年后重回广西本土国企前三甲。

据公司官网数据，南宁轨道地产共有员工1000多人，在南宁先后开发建设了约30个住宅小区，累计实现房屋开发总面积约750万平方米，并依托南宁轨交集团的土地资源支持开启了“轨道地产”模式。目前，它还在招聘市场营销总监、商业公司副总经理、物业公司副总经理、TOD和产业中心副经理等。其中，“市场营销总监”一职在招聘条件中提及“10年以上相关工作经验”、“TOP30以内房地产企业工作经历优先”等。

韦凤仙认为，轨交地产正在成为房地产开发的新生力量。“地铁公司依托强大的轨交建设、交付、使用与消费者高频密接，企业身份也使其地产物业更具安全感、信任感。”

不过，轨交地产随着城市地铁线的延伸而发展，也因此拘泥于一城，应对市场风险的能力稍弱。去年，南宁房价不断下探，南宁轨道地产为卖房也使出浑身解数。2022年11月，它推出“买房送10年地铁自由”的营销活动，即在2022年11月11日-12月31日期间购买其任一项目住宅的客户，可免费乘坐地铁10年。

南宁轨道地产并未披露该促销的销售数据。但从3万余元的优惠力度看，“10年地铁自由”更多是一种营销噱头，甚至引来“有损公共利益之嫌”的争议。而在去年，它还因“价格欺诈”被南宁市监局处罚。处罚决定书显示，在“新春大放价”促销活动中，该司虚构原价、一口价单价，让消费者以为10套特价房具有较大优惠幅度，诱骗消费者与其交易，属价格欺诈违法行为，处以罚款10万元。

一年买地超500亿，地铁公司靠卖房盈利

“地铁一响，黄金万两”。地铁与房地产的关联一直很密切。

而随着城市轨道交通网络的发展，TOD（以公共交通为导向的城市空间开发模式）成为地产开发的主流模式之一，各城地铁集团的角色也在发生变化，从与房企合作到逐渐掌握主动权，成为地产领域一股不可忽视的力量。

公开信息显示，多城地铁集团旗下均有进行房地产开发、物业管理的子公司，如深圳地铁集团旗下的深圳地铁置业集团，郑州地铁集团旗下的郑州市轨道交通置业有限公司、郑州尚瑞房地产开发有限公司、河南轨道康桥物业服务有限公司，厦门轨道建设发展集团旗下的厦门经济特区房地产开发集团等。

在土地市场上，地铁公司存在感十足。中指研究院数据显示，2022年全年，广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通、苏州轨交集团、杭铁集团等企业位列拿地金额前100，合计拿地金额541亿元，其中，广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通拿地金额超百亿。

通过地产开发反哺地铁建设运营是很多城市地铁公司做地产开发的原因之一。多家地铁公司2022年上半年财务数据透露，其运营基本呈亏损状态，如厦门轨道建设发展集团净亏损7.35亿元，武汉地铁集团则亏损4.39亿元。

因此，除了依靠地方政府补助维持运营外，介入地产开发成为地铁公司经营利润的主要来源。温州市铁路与轨道交通投资集团在《2022年债券中期报告》中提及，2020、2021年能实现盈利2.23亿元、2.38亿元，主要依靠商品房的销售收入及温州市政府的补贴。

站城一体化开发对深圳市地铁集团的利润贡献更大，2022年上半年占比高达217.54%。同期，其站城一体化开发营业收入为 86.08 亿元，毛利49.28亿元，毛利率为57.25%；而地铁运营及管理设计板块营业收入仅为25.98亿元，毛利为-32.46亿元，毛利率为-124.92%。

除了与房企合作及独立开发，部分地铁集团还通过投资龙头房地产企业获得收益和发展。入股万科后，深圳地铁年分红超20亿元。作为越秀地产第二大股东的广州地铁，不仅通过双方的合作在广州做大“轨交+物业”的版图，还曾在2020年与长沙轨道集团签署三方战略合作框架协议，将TOD模式走出广州。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对称，客观来看，地铁集团进入地产行业是趋势使然。一方面，不少地块出让要求竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验等条件；另一方面，如何提升盈利能力是多数城市地铁集团需要应对的问题。对地铁集团而言，地产综合开发是一条可行的路，既能发挥其工程方面的实力，又具有相对稳定的利润。

韦凤仙则认为，地铁集团旗下地产公司具有土储相对丰厚且类型丰富、城市统筹运营能力更为强大等优势，后续可开发的物业类型可涵盖刚需、改善、豪改等各类需求。不过，在当前行业下行、客户细分颗粒度越来越细的背景下，其产品和客户适配方面还存在不足，市场化程度仍有较大提升空间。

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