3月3日，粤系房企嘉创房地产控股有限公司（02421.HK，以下简称“嘉创地产”）发布公告，通过介绍方式，其已向联交所申请批准股份上市及买卖。

(资料图)

根据公告，最近3年来，嘉创地产的毛利率均在70%以上，远超行业平均水平。但该公司规模偏小，目前在手仅有七个物业发展项目、土地储备约为25.96万平方米。

3月6日，就如何持续高利润、公司运营规划等问题，《》记者向其母公司嘉利国际（01050.HK）方面发送了采访提纲，截至发稿未获回复。嘉利国际内地总部接听人员则称，“有关嘉创地产相关事宜有专人负责。”

不过，在近年房企赴港上市暂停的情况下，嘉创地产成功上市被认为颇具积极意义。易居研究院研究总监严跃进指出，这说明房地产和资本市场的关系更加紧密，或也和“金融16条”尤其是“第三支箭”后的政策红利释放有关；同时，也说明大湾区繁荣的房地产市场为此类企业成长提供了较好的机会。

毛利率远超行业平均水平

上市房企阵营即将增添新鲜血液：3月3日，嘉创地产宣布预期将于3月23日正式挂牌上市，股份将以每手2000股买卖。

上市资料显示，嘉创地产为港股上市公司嘉利国际的附属公司，为一家精品住宅物业发展商，主要在大湾区的东莞、惠州及佛山发展住宅市场开发及销售住宅物业。

据悉，嘉利国际已于主板上市逾25年，约于2015年正式涉足住宅房地产业务，即嘉创地产业务的前身。嘉利国际董事认为，嘉利国际的策略为集中资源支持核心业务分部的扩展及巩固，而分拆嘉创地产创造独立集资平台，从而发展在内地的房地产业务，不会与嘉利国际集团其他业务分部竞争资本资源。

2020年至2022年，嘉创地产分别实现收入4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元，2022年前9个月实现收入4.73亿元，同比增长31.39%；期内，分别实现期内溢利1.29亿元、1.61亿元、2.44亿元以及1.43亿元。按合约销售金额及销售面积计，嘉创地产为2021年中国百强房地产发展商。

按合约销售金额及销售面积计，公司于2021年在东莞及惠州的市场占有率不足1%；于估值日期，嘉创房地产的土地储备约为25.96万平方米，包括已竣工物业的可销售整体楼面总面积约12.82万平方米、整体楼面总面积13.15万平方米持作未来发展。目前，公司手上有七个物业发展项目，包括五个已完成项目（指各期嘉辉豪庭及罗浮公馆）、一个持作未来发展项目及一个持作投资项目。

但财报数据显示，嘉创地产算是一家“小而美”的房企，最近3年公司毛利率远超行业平均水平：截至2022年3月31日止三个年度及截至2022年9月30日止六个月，公司毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元及3.54亿元，而同期的毛利率分别高达72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。对比之下，2021年，房企总体毛利率水平在21.3%左右，有着“利润王”之称的中海地产，2022年上半年毛利率也才达到23.5%。

“城市更新”成未来发展方向

在房地产行业陷入微利之时，这家小型房企为何能够连年保持超高利润？

嘉创地产解释说，主要原因是嘉辉豪庭第四期及第五期的平均售价及毛利率较高。而土地成本较低亦是嘉创房地产保持较高利润率的原因之一：“我们于往绩记录期间的毛利率普遍高于其他行业参与者，乃主要由于我们绝大部分于往绩记录期间交付的总楼面面积为土地收购成本相对较低的城市更新项目。”

“为了从其他发展商中脱颖而出”，“城市更新”将成为嘉创地产未来的发展方向。据悉，截至目前，嘉创地产持有的七个物业发展项目中，有三个涉及城市更新。

尽管坦言城市更新项目的开发可能涉及比一般情况更多的程序，参与城市更新项目会影响完成规划及取得必要批准所需的时间及资源，但对于城市更新行业的前景，嘉创地产充满信心，并计划继续加强在该领域的拓展。

其在公告中指出，根据广东省自然资源厅的资料，“由于深圳都市圈及广州都市圈土地供应短缺，城市更新将为广东未来几年发展商收购新土地的主要且普遍的替代方法之一”。

就在3月5日召开的第十四届全国人大第一次会议上，政府工作报告在“着力扩大国内需求”章节中再次提及实施城市更新行动，“促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力”；另根据《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》资料，直至2025年，城市更新的未来供应量将约为140万个住宅单位。

因此，曾经参与过不少东莞“三旧改造”项目的嘉创地产自认具备丰富经验，未来将继续在大湾区进行扩张并专注于重建用地，公司已经并可能继续通过城市更新取得土地，主要是对旧城镇、旧工厂及旧村庄等进行改造。

房企重启赴港上市？

值得注意的是，嘉创地产曾2次向港交所递交招股书。其中，2022年3月首次递交的招股书在6个月后失效；同年11月25日，嘉创地产二度提交招股书，目前正在处理中，此次宣布上市，选择的是“介绍上市”方式。

根据香港交易所的上市规则，介绍上市不需要在上市时再发行新股，即不涉及融资，股份公司仅向交易所申请获得挂牌买卖股票的资格。公开资料显示，由于介绍上市的条件是已有一定数量的公众投资者，拟上市公司亦不涉及集资，同时拟上市公司在另一地区的交易所已有完备的上市记录，故香港交易所在审批上市的过程会比较快，审批口径也相对比较宽松。

选择捷径上市的嘉创地产，目前仍面临业绩增长压力、区域集中度过高等问题。例如，根据公司招股书，嘉创地产的市场份额不足1%，且业务集中在东莞、惠州及佛山，收入也主要来自东莞和惠州，旗下“豪庭”项目三期和四期收入贡献都大幅下滑；公司仅有26万平米土储，可售面积12.8万平，未来发展空间受限等。嘉创地产亦在公告中坦言，近期经济放缓导致房地产市况低迷，对许多城市的物业需求及平均售价造成不利影响。

3月6日，就如何持续高利润、公司运营规划等问题，《》记者向其母公司嘉利国际（01050.HK）方面发送了采访提纲，截至发稿未获回复；嘉利国际内地总部接听人员则称，“有关嘉创地产相关事宜有专人负责”。

不过，业内人士仍乐观指出，上市在即的嘉创地产对房企重启赴港上市动作具有积极意义。

公开资料显示，2021年四季度以来，由于房地产企业违约事件频发，加上销售市场下行、行业风险渐高、港交所对企业监管审批更为审慎等原因，曾经火热的内地房企上市潮戛然而止。在嘉创地产之前，上一次房企成功赴港上市还是2021年7月。彼时，三巽集团经过四次递表、耗时两年才终于登陆港交所。

如今，嘉创地产能够成功登陆港股，“这说明房地产和资本市场的关系更加紧密，或也和金融16条尤其是’第三支箭’政策后，政策红利释放有关。此外也说明大湾区繁荣的房地产市场为此类企业成长提供了较好的机会”。易居研究院研究总监严跃进向记者指出。

但在楼市基本面加速复苏的背景下，对于是否会出现新一轮中资房企赴港上市潮的看法，业内人士仍多持谨慎观点。

中指研究院企业研究总监刘水认为，当前行业处于调整期，尽管融资政策充足且宽松，但企业需要一定时间修复现金流、恢复盈利能力，投资人短期内或仍持谨慎态度。股权融资方面，预计短期内仍以上市房企配股融资为主，不会出现集中上市的情况。

值得注意的是，截至目前，仍有中国恒大等多家在香港主板上市的内地房企处于停牌状态。而根据港交所规定，如果连续停牌18个月，港交所有权对其进行除牌退市处理。这些房企何时能够复牌，截至目前依然是个未知数。

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