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中指研究院土地事业部负责人张凯

1-11月22个集中供地城市的市本级合计成交1339宗涉宅用地，土地出让金收入1.66万亿元。全年土地市场呈高开低走态势，年初多地土拍热度较高，一批次溢价成交宗数占比39%。受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响，房地产市场表现不振，房企拿地意愿持续走低，溢价成交宗数占比降至20%以下，多地土拍甚至100%地块底价成交，市场化运作房企参与积极性亦呈下降趋势，城投再次进场托底，成为市场绝对主力。

回顾11月，22个集中供地城市中，共有8个城市完成了新一轮土地集中供应，累计成交85宗涉宅用地，揽金约853亿元。11月土拍热度较高的城市仍以核心城市为主，其中北京四批次超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶；深圳四批次超60%地块溢价成交，同样半数地块地价触顶；杭州四批次半数地块溢价成交，超30%地块地价触顶。反观其他城市，绝大部分地块以底价成交为主。热点城市在年末土拍热度提升的主要原因：(1)目前全国房地产市场仍未企稳，高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度，是当下房企为数不多的投资选择。(2)核心城市供地缩量提质，本次北京、深圳、杭州四批次供地总量均为个位数(6-8宗)，且主城区地块占比较高，对房企吸引力较强。(3)部分房企仍希望完成今年全年投资任务，希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。从拿地企业结构来看，近期的表现同样为行业的发展注入了希望。其中表现最为抢眼的是杭州，作为民营经济的重镇，杭州四批次土拍仅1宗地块由国资竞得，其余地块均由民企获取，民企拿地金额占比达92%。此外，同处长三角的无锡，本次民企拿地金额占比也超过30%。这样的变化与金融十六条中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”对于行业信心的提振不无关系。

展望12月，尽管近期各类利好政策不断，但无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”，其核心目的都是对房企的纾困，很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前，土地市场尚不具备全面回升的基础，热点城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。目前已明确供应的集中供地城市包括苏州、武汉、上海、广州和天津，其中最值得关注的可能是上海四批次6宗地块的土拍表现，另外值得期待的则是传言中的北京五批次。当然后续或将还有更多城市赶上今年的土拍末班车。最后的一个月，让我们一起关注。

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