楼市的低谷期往往是行业并购的高潮期。自今年9月开始，北京产权交易所便格外热闹，多个地产项目集中挂牌，或转让股权、或增资扩股。通过梳理发现，挂牌房企主要以国央企为主。

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业内人士认为，虽然股权转让和增资扩股有所区别，但是项目扎堆挂牌的目的多数在于为公司财务“减负”。在行业下行周期，地产国央企也开始抛橄榄枝寻求合作。

30余个项目集中挂牌 以国央企为主

据不完全统计，自9月以来，国央企挂牌项目约30个，合计挂牌价超110亿元。其中华侨城、中海、保利、招商蛇口（001979）、华润置地、中国金茂、大悦城（000031）、中交地产（000736）等先后挂牌多个项目，涉及成都、北京、上海、深圳、东莞等城市。

具体来看，华侨城先后挂牌转让4家项目公司股权。其中，10月10日华侨城旗下华侨城（天津）投资拟转让太原侨硕置业、太原侨诺置业、太原侨隆置业各5%股权，转让底价合计1500万元。值得注意的是，去年12月30日华侨城曾挂牌转让3家公司各5%股权，此次为第二处挂牌转让。

此外11月11日华侨城挂牌上海首驰企业管理有限公司51%股权，转让底价6.12亿元。据悉，上海首驰主要资产为133套公寓，地处上海城市核心位置，位于上海市山西北路108弄10号，目前以长租公寓对外租赁运营。

10月24日，华润置地拟33.93亿元挂牌华润新镇置业100%股权。据悉，北京华润新镇置业曾负责开发北京市海淀区华润橡树湾项目，并投资20亿开发并持有经营北京华润五彩城。2020年12月，北京华润五彩城升级改造后正式更名为北京清河万象汇。

中国金茂拟转让天津城茂置业50%股权、上海洮茂置业49%股权。其中上海洮茂置业主要负责开发上海市普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块，拟建11幢14-26层高层。

除了股权转让外，中海地产、首开股份（600376）、招商蛇口、华润置地等也先后挂牌了增资扩股的项目，拟为开发项目引入投资方，以寻求合作共赢。

其中，招商蛇口拟为上海招普置业有限公司实施企业增长，拟募集资金对应持股比例或股份数为30%；首开股份拟为北京朝阳崔各庄奶西村项目引入投资方，募资不低于9.8亿，拟出让项目公司49%股权；中海拟为北京湖光玖里项目公司引入投资方，出让标的公司30%股权。

此外，中海拟为青岛海慧方达房地产、青岛海慧广逸房地产募集投资方，出让标的企业各49%股权。据悉，青岛海慧方达房地产目前在建项目为青岛太行山路HD2022-3052号地块住宅项目。

华润首开合资公司北京毓锦置业拟引入投资方，出让标的企业32.5%股权。据悉，北京毓锦置业主要负责开发幸福里润园项目，项目择址海淀中关村科学城北区，在售价格为83000元/。

华润置地拟为成都、北京、深圳、东莞4家项目公司引入投资方。其中，成都润泽蓉东房地产主要资产为成都市龙泉驿区十陵街道约60亩纯住宅用地；北京润实置业负责开发建设长安润璟项目；东莞市松润房地产负责开发东莞市松山湖西部地块，案名为松润府。

业内人士表示，在降负债、去杠杆的主旋律下，房地产市场告别单边上涨，房企资金链压力增加。在此情况下，转让项目股权或引入投资方以寻求合作开发已成为绝大多数房企的选择。业内人士预测未来或有更多股权转让或增资案例。

合作开发趋势深化 三大模式成主流

随着楼市存量市场的到来，房地产行业整体规模增速放缓，房企生存及发展环境发生转变。企业在自身布局拓展以及规模扩张需求下，寻求合作开发已成趋势。

业内人士认为，合作开发既可以用相对较少的资金获取更高的销售业绩和利润规模，也有助于房企分散风险、优势互补。同时随着合作项目的增多，各种合作模式也日渐成熟，房企合作开发趋势深化。未来入股项目公司进行合作开发、通过联合拿地分摊资金压力、以小股操盘或代建参与开发或将逐渐成为主流。

其中，收并购是进行股权合作常见的路径。自“两集中”供地政策实施，招拍挂市场优质地块竞争压力增大，房企通过入股项目公司获取项目权益，进行股权合作，可以更加高效得获取优质地块，控制拿地成本。

除了在项目开发阶段引入合作方之外，也有不少房企在拿地阶段就表露出合作的倾向。

据悉，早在2020年，中海地产、华润置地、中梁控股就曾发布过寻地合作计划。从具体寻地合作计划来看，合作方式整体呈现多样化，包括战略合作、股权合作、联合拿地、收并购、代建、城市更新等等。

通过成立项目公司合作拿地，不仅可以分摊投资资金压力，也可以有效避免非理性竞争。在降低房企流动性风险的同时，让房企以合理溢价获取土地，有效控制拿地成本。

业内人士指出，目前通过联合拿地展开合作开发的模式已经较为成熟，并为多数房企所接受，未来会成为越来越多房企寻求合作开发的路径。

此外，随着房地产黑铁时代的到来，越来越多的房企暴雷、债务违约、项目停工。在此背景下，房地产代建模式有广泛需求。

公开数据显示，国内代建行业市场不足10%，距欧美市场20%至30%的区间还相差很多。据中指研究院预测，我国代建市场渗透率将于2025年达14.3%，对应项目销售额破2万亿元。据不完全统计，目前已有40余家房地产企业入局代建业务，不少房企今年以来加大了代建业务的布局力度。

以小股操盘或代建参与开发，不仅可以缓解企业的现金流压力，也有助于开发企业更加专注于提升项目开发效率和品质。

业内人士表示，代建业务作为轻资产运行的一种，具有资金需求少、低负债、高利润率等特点，为房企探索新发展模式提供了方向，为低负债、低杠杆发展提供了可能。

少数股东损益占比提升 平衡规模和效益是关键

合作开发必然就会涉及到项目权益的分配，销售权益占比的降低成为房企合作项目增加的主要表现之一。随着权益占比的下降，各个上市房企少数股东权益不断提升。

有机构统计数据显示，2021年中期85家内房股少数股东权益占比均值为33.5%，相较去年底大幅提升5.6个百分点。

其中，少数股东权益占比超过50%的房企有22家之多，较去年底增加5家；相比之下，占比低于10%的房企仅有中海、万科海外、中渝置地等18家，较去年底减少5家。

可以看出，当前合作开发已成为房企获取优质资源、谋求发展的重要途径。但合作开发背后潜藏的风险也不容忽视，只有优质的、富有潜力的项目叠加实力雄厚、拥有较强的操盘能力的合作方才能实现共赢。

同时，如何平衡规模和效益同步发展也是房企思考的关键。业内人士指出，更多地关注自身的操盘及权益口径业绩，在一定程度上更有助于房企提高自身的增长质量。

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