修炼内功。

当下，房地产行至“黑铁时代”，告别了“高周转、高杠杆”，正在混沌之中摸索全新的发展模式。空前的转型压力之下，以房地产科技实现降本增效，不失为一种可行的突围路径。

但由于房地产产业链长、构成主体相对传统，以及普遍缺乏长期投入的战略定力等原因，我国房地产数字化转型仍处于发展初期，前方还有很长的路要走。

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近日，就房地产科技、探索新发展模式、企业如何走好转型之路等话题，记者专访了仲量联行大中华区首席执行官李倩玲。她认为，越来越多房地产企业开始正视陈旧的商业模式以及市场结构变化所带来的影响，房地产行业的数字化转型面临着前所未有的迫切，房地产科技有望迎来全面铺开的行业拐点。

疫情常态化防控的背景下，房地产行业的转型虽然稍显笨重，但诸如远程办公、公共健康和“非接触式”服务已经开始颠覆传统的商业模式，倒逼产业创新。

与此同时，日益成熟的科技生态也为房地产企业的数字化转型提供了原动力。随着互联网原住民步入社会，由于他们对居家环境、工作场所以及城市生活的智能化需求普遍较高，新一代消费者和企业对于科技化程度的期待也将水涨船高。

李倩玲说，下一阶段，房地产数字化转型将不仅来自技术变革的推动，更是全球应对由城市化、人口结构转变、信息爆炸所引发的有关网络安全、数据隐私、市场透明等长期结构性挑战的必要举措。未来房企核心竞争力水平与数字化程度的高低，必然会有更强的联系。

关于房地产如何探索新发展模式，李倩玲认为包含三方面的要义，一是科技驱动房地产转型升级的时代机遇已然到来，二是可持续发展已经成为企业实现业务发展的关键驱动因素，三是创新生态创造了差异化竞争机会，比如城市更新创造了在城市中心区域通过创新生态重塑城市活力的机会，培育独角兽、创新引智力度、科技金融支持、宽松创新环境、孵化增量市场等成为城市更新运营的突破策略。

数字化转型迫在眉睫

“行业进入了深水区，积极寻找新的赋能方式，以提高应对变化和抵御风险的能力，成为房地产行业参与者关注的焦点。”李倩玲表示，即便没有疫情影响，房地产行业身处动荡的市场环境和严格的监管之下，转型也是必经之路。

当下的时点，反而为房地产科技发展提供了“试炼场”，加快了科技在房地产全产业链应用场景中的落地。

李倩玲以仲量联行的调研数据指出，近年来，房地产科技市场的规模和复杂性迅速攀升，据仲量联行统计，全球有近8000家企业可以为建筑环境提供科技解决方案，该数量较10年前增长超过300%。

对于企业端用户而言，无论是采取自主研发、第三方外包、战略合作，还是并购决策，在实际落地和筛选关键技术、供应商以及创新模式方面依然困难重重。造成房地产企业在数字化转型上犹豫不决的局面，一方面是由于领军型企服科技公司尚未涌现，另一方面也是因为传统地产商在系统集成开发方面“内功”不足。

放眼全球，房地产科技主要集中在四个赛道，这种态势或可为国内企业的转型发展给出方向性启发。

低碳建筑设计施工方面，李倩玲说，研究表明，建筑设计与空间布局对实现零碳排放以及健康福祉至关重要，如今，建筑信息模型（BIM）概念已延展至城市信息模型（CIM），整合了景观3D建模、地理空间分析等功能，为交通、能耗、环境提供全新分析维度，助力城市可持续发展和韧性规划。此外，新建材的研发、装配式建造、3D打印等新施工技术也备受关注。

第二个赛道是楼宇数字化改造，建筑能耗和运营数字化是实现可持续管理的第一步。市场上大部分存量建筑仍面临信息分散凌乱、集成平台缺乏、软硬件系统不兼容、实时监测能力不足等痛点。目前已有不少科技企业提供监测建筑能耗、温室气体排放、暖通空调系统等实时精细化数据服务，并结合智能分析软件优化楼宇运行效率。此外，空气质量、温度、光照等与健康舒适度相关的数据也能通过热成像仪等传感设备进行实时监测，为打造以人为本的楼宇提供决策支持。

自动化智能管理是第三个赛道。李倩玲举例说，过去一年基于语音和手势识别的非接触门禁系统、智能机器人、远程操控系统等科技解决方案，在楼宇疫情防控和健康安全管理环节的应用发展迅速，若楼宇管理系统智能化逐步实现，物业服务的质量和效率将得到进一步提升。

用户体验及服务则是第四个赛道。空间使用的模式和需求，在后疫情时代发生了明显变化，对于房地产企业而言，为达到楼宇健康标准、提升用户幸福感、实现租户远程办公，科技已然成为必要手段。

具体到未来房地产科技的应用场景，李倩玲进一步指出，房地产科技的应用主要包含五大场景，分别为收购与重组、设计与施工、物业与设施管理、租赁与营销和财务与估价。

房地产科技应用五大场景

供图：仲量联行

“国内房地产科技发展阶段虽然和欧美市场有所不同，但在趋势方面有着异曲同工之处。”李倩玲分析说：“一方面，押注该赛道的机构投资和资本大幅增加，短期内面向房地产行业的科技解决方案提供商在数量和规模上也在迅速扩大；另一方面，房地产企业不断尝试数字化转型，加速内部孵化或并购重组，行业开始进入整合期。”

热钱时代过去了

基于前述背景，围绕房地产科技，产业链相关企业应该如何走好转型之路？与快周转的开发业务相比，发展房地产科技意味着更加长期的投入和运营，企业该如何理性看待这件事情，如何平衡收益和支出的关联？李倩玲认为，可以从两个方面着手。

她表示，跨界人才的匮乏一直是制约房地产科技发展的瓶颈之一。在房地产企业内部的科技创新过程中，亟需既熟悉商业地产业务流程又拥有技术背景的复合型人才。除了外部招聘形式，越来越多的房地产企业开始通过工作坊和培训等形式对具备创新精神和能力的员工进行“内部挖潜”，部分头部企业则与高校签订合作协议，打通“产、学、研”体系的创新链条，加速培养跨界人才。

第二个方面则上升至企业战略层面，企业应该更加重视从一号位到执行层面链路的打通。“首先问自己，为什么需要做这件事情，痛点在哪里，该如何解决这个痛点，哪些人可以加入到新方案中来。”李倩玲阐释说：“这其实带来的是一种企业内在文化的改变，而且并不是短期就能做到的，需要长期坚持，需要战略执行力。”

这也就涉及到了另一个关键问题，与前几年投资浪潮下的黄金时代相比，热钱时代和赚快钱时代已经成为了过去。应如何看待当前涉及房地产科技的企业所面对的估值下滑、股价下行等问题？

李倩玲指出，新冠疫情虽然加速了许多房地产企业对新技术的接受度，但也对早期初创公司的融资机会造成了一定影响。2020年，房地产科技风险资本股权融资放缓至134亿美元，低于前一年的166亿美元。2021年投资活跃度已经恢复，上半年录得融资总额97亿美元，高于2020年上半年的88亿美元。

她认为，与任何一个产业相似，高速发展以后会趋于理性。

“一方面是投资人变得更加理性，他们一定会更加仔细地考量相关技术到底要解决什么痛点、壁垒门槛高不高，如果壁垒高，就意味着标的公司领先别人的时间越久，时间差拉得越长，对投资人越有保障。”李倩玲说：“另一方面是企业本身也要回归理性，不再妄想投资人以撒热钱的方式支持业务，也不再追求噱头，而是踏踏实实扑到解决痛点的工作上，摒弃前几年盲目追求多元化的弊病，专注于一个领域，做精做好之后再延伸到其他方面。”

梳理完这两种变化之后，李倩玲给出了一个结论，她表示，对行业来讲，反而现在是投资房地产科技的契机，估值偏低意味着进场成本更低。

“对于房地产科技相关企业来讲，当下阶段也要慎重挑选投资人。”李倩玲叮嘱到：“战略型投资人意味着企业能有时间和机会好好打磨产品、打通商业模式，将业务带到可持续经营的路径上来；而财务型投资人往往会对创新企业造成一种伤害，逼迫企业做出一些短视的选择。”

最后，李倩玲总结说，目前，国内房地产科技企业尚处于初期阶段，涉及技术多、参与角色众、相关利益杂、其发展任重而道远，需要相关企业持续不断地投入和运营，但这也是行业转型的必经之路。

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