主持人/文：鲁婧涵

在刚刚过去的春节假期，由农业农村部新闻办指导@中国三农发布，新华网（603888）、微博、新浪新闻联合武汉大学中国乡村治理研究中心等共同发起#回乡见闻#活动，邀请学者、媒体、大V一起分享家乡见闻，洞见家乡变化。活动中很多普通网友也主动参与到这场见闻记录中，用文字描写家乡的变化。

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年轻人应该回县城买房吗？这次直播，《封面直播》邀请到了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，教育专家储殷，前海开源基金首席经济学家杨德龙，一起探讨县乡房地产市场近年来的发展与趋势。

从数据上看，“分化”成了不同区域房地产市场发展的主旋律。在一些县城房价下跌的过程中，另一些的房价仍在上扬。比如，中国房价排名前10的县城中，永康、温岭、昆山、乐清等地的房价仍在上升。

“这都是承接了大城市的功能。”储殷在与《封面直播》里这样解读上述区域的房价上涨。他直言，“（县城）房价上涨，既有自然的（因素），也有人为操作的东西。”

谈到这其中的投资机会，杨德龙指出，未来有些房子可能就是一堆石头，所以要买核心区域的，好的住房，而不要太便宜去买一些非核区域的住房。

关于在县城买房，储殷认为，农民，尤其是青年农民，买车最关键，“你出去打工也好，将来全家往外走也好，这都比买房子合适多了。”

对于经济发展落后的县城，储殷说，要接受有的县城的房价起不来。而对于一个没有工业、没有什么高铁、也没有什么消费的县，“我们要接受它衰落的现实”。

谈到房地产市场未来的发展，杨德龙向《封面直播》表示，相比于提振房价，提高房子的交易量更为关键。“相当于一个股票停牌了，长期停牌资产肯定要打折的。所以现在救房地产的措施，主要发力点应该在促进房地产销售上，包括新房销售，以及二手房销售。”

对此，杨德龙建议，一线之外的城市全部放开限购限贷，对于刚需住房，降低首套房首付比例。“如果没有上涨的预期，房地产就是个死结。”

对于当下掀起的提前还贷热潮，杨德龙认为，提前还贷并不明智。“我记得小时候我们有一首儿歌，叫我在马路边捡到一分钱，交给警察叔叔手里边。据说现在幼儿园的小朋友，学这首歌的时候已经改了，改成我在马路边捡到一块钱，交给警察叔叔手里边。因为现在小朋友根本见不到一分钱，你想捡一分钱也捡不到。所以说物价长期来看涨的幅度非常大，也就是说你的购买力下降很厉害，而通过买房，实现了财富的保值。”

杨德龙还说：“过去20年来看，买房的人都是幸福的人。当时还款的压力确实大，但是现在来看，当时买的房子都是家里最值钱的资产。那你愿不愿意承担这个压力？”

倪鹏飞认为，短期想大幅度提高县城住房的销售量，还存在着很大的困难。从长期来看，中国房地产市场已经进入了一个新常态。

“据我了解， 大家特别期待的今年春节回乡购房潮，就没有很明显的出现。”倪鹏飞说。

倪鹏飞建议年轻人不一定说非到大城市去买房，还可以到都市圈里买。他说，未来房价快速上涨的区位将会越来越小，而一些城市中心区CBD的房价，它的价格不是由当地居民的收入决定的，而是基于全球房价的市场比较产生的。

“（这些区域）能买得起房子的也是全球人，就是高端的人群，相对于他们高端人群（房价）也是处在合理的水平。但是这些区域相对来说越来越少。”倪鹏飞说。

以下为对话实录（精要）：

01、杨德龙：未来有些房子可能就是一堆石头

《封面直播》：年轻人应该回县城买房吗？从数据上看，不同县城的房价已经出现分化。在一些县城房价下跌的过程中，另一些的房价仍在上扬。比如，中国房价排名前10的县城中，永康、温岭、昆山等地的房价仍在上升。为什么会出现这种分化？永康、温岭等地房价仍在上涨的原因是什么？

储殷：（永康、温岭、昆山）这都是承接了大城市的功能。你看现在清远就涨房价了，因为清远要凭借广州的海珠区的工业，对吧？德清是莫干山，然后昆山是承接了上海。

县城房价要涨，最常见的是说这个县城要被大城市并了，“吃”掉了。像前几年成都附近的简阳、德阳，都有过类似的情况。但这严格意义上讲，都属于大城市的“外溢”，但这种外溢绝对不适合大多数的县城，基本是得天独厚的外溢而已。

还有一种情况是，大量的城市拆迁以后，当地的政府为了拉动房价，它不给现金补贴，只给地票，你拿着地票只能在当地买房，它用这个来保证需求。农民的房子拆了以后，农民必须得用地票，再往里面加钱去买房。地票加现金就可以把房价炒起来了。所以房价上涨，既有自然的，也有人为操作的东西。因为地价上涨，总的来讲，对地方财政也好，对经济也好，它是有好处的。

《封面直播》：这里面有没有杨总关注的投资机会？

杨德龙：其实未来房子的投资，主要是看当地经济有没有可持续发展的能力。因为房价的决定因素，其实是你买的这个房子所对应的那一块土地产生的经济。如果经济有持续性，并且人口流入的地区，那么房价未来上涨的机会就比较大。那反过来如果说人口流出的地区，那么房价，可能就会没有支撑，甚至会出现大跌，或者是没有成交量，所以房子未来都要坚持价值投资，也就是要分化了。要买核心区域的，好的住房，而不要太便宜去买一些非核区域的住房。

储殷：我完全赞同杨总的判断。

杨德龙：未来有些房子可能就是一堆石头。因为什么？因为有些地方既没有人住，也租不出去，然后也卖不掉，那这样的话不就是一堆石头嘛。所以大家买房的时候一定要擦亮双眼，从地面的角度去选择，我把它叫做价值投资。就是说买房以后也要坚持价值投资，而不像以前闭着眼睛买，基本上都是赚的，只不过是涨的多少的问题。现在的房子，分化会比较厉害，甚至未来有些房子，可能会变成负资产。

02、储殷：年轻农民买车比买房合适多了

储殷：我前几天回老家的时候，跟我的一个农村的小兄弟聊了聊，我跟他算了一笔账。因为我们县城的房子还挺贵的，他就在想是不是要买。我说你买房的钱从哪来？他说他买房的钱打工来。我说你打工的地方是县城吗？他说他打工的地方是广东。也就是他一年生活的绝大部分时间是在广东生活。那么我说你从广东打工回来挣钱，在县城买房子值吗？你能住吗？你住不了。接着我就问他，我说你买一辆车，把农村的房子两层变三层，翻新一下，开车到县城15分钟，你觉得是这个更划算，还是在县里花100多万、小200万买套房子更划算呢？你在农村，拿个几十万改装一下，屋子状况能好很多。你在县里花200万又能买多大呢？所以对于年轻农民而言，买辆车比买房子合适多了。我给他算了笔账，你又可以利用国家现在汽车下乡各种置换。

我觉得农民，尤其是青年农民，买车最关键。你出去打工也好，将来全家往外走也好，这都比买房子合适多了。

另外，大部分农民、县里出去的小青年，他都不是稳定工作，他怎么保证按揭不断？说实话，今天出去市场就业，谁能保证自己工作不波折啊？谁那么有信心自己公司一路往上走？

打工、打工就意味着有的打就是工，没得打就是失业，所以不要给自己背债。我当时跟他聊了半天，我就建议他不要买。我说你买个车，孩子要上学的时候租个房子，不要背贷款。

我跟我朋友说，未来，你觉得你的孩子回县里的可能性有多大？能在县里基层找到编制的孩子，基本上家在县里都是体制内的。在县里想当公务员的竞争，比在大城市难多了。最后农民的孩子就业还是得依靠大城市，想回县里就业太困难了，没啥正经工作。

所以这拨人将来长大以后完全回不来，尤其是女孩，我说很难的。我说姑娘家，不要说嫁个大城市，嫁北京，你嫁个二三线城市问题不大，你用得着在县城给他买房吗？我说将来你姑娘结了婚以后，你呢，把这些年攒的钱在你姑娘、姑爷边上买一个小两居，就近照顾，多香啊，为啥非要回县城买房，买石头，买一堆债呢？我给他分析很久，他最后的结论就是，换一辆大一点的车，不买房。

而且这几年该进城的人，都进的差不多了。杨兄都知道，这几年农村里但凡能进城的人都进城了。

杨德龙：一直在县城生活的，已经城镇化的，他会在县城买房，当然以前就买过了。

03、储殷：一个县没有工业、没有高铁、没有消费 我们要接受它衰落的现实

《封面直播》：既然现在是这种情况，那未来拉动县城房地产市场需求的主力军是哪批人呢？县城楼市激活的潜力有多大？哪些地方有潜力被激活？

储殷：靠近大城市的县城，能够分大城市的人口和产业的地区（楼市能被激活）。我觉得我们要接受有的县城的房价起不来。这是好的。就是不要非拉动房地产。有的地方拉不起来，对没钱的人是个好处。我还想着有一天我真没钱了，去牡丹江养老呢，对不对？绥芬河、牡丹江2万块钱一套，我还指望去那儿呢。你把它拉起来，我咋活呀？是吧。所以不是所有的县城都要把它拉起来的。

但我觉得县城最关键的是城区改造，县城结构要合理。我们很多县城的消费潜力要激发起来，这个很重要。

像我的老家岳西县，我一直觉得与其花精力去拉动他的房地产，不如安心做它的民宿旅游，做它的度假旅游，把它做成大城市的后花园，季节性的住房，本身也挺好，不一定非要拉动房地产市场。

《封面直播》：您刚刚提到了一个关键词，就是拉动消费，消费应该怎么拉？

储殷：交通，交通很重要。岳西以前很少有人去，现在一到春节，温泉宾馆翻一倍的价格，以前我记得200多一天，这回我去了都要住600多一天，就是因为被合肥、南京的人住满了，这很重要。另一个服务要升级，像德清为什么起来呀？莫干山。另一个就是，县里定位要好，我个人一直觉得做这种工业县挺好的，大城市很多制造业不愿意留，往外一点也挺好。没有别的路。

我觉得一个县没有工业，没有什么高铁，也没有什么消费，我们要接受它衰落的现实。因为这是个分化的年代，有的县的房价落下去是好事，因为它虚高嘛。

04、杨德龙：救房地产不是要提高房价 而是要提高成交量

杨德龙：我觉得现在救房地产不是说为了把房价打上去，而是为了把成交量搞上去。这样新房可以卖得出去，二手房成交量活跃起来。现在二手房交易量下降是非常厉害的，很多地方房地产销售，处于停滞状态，很多中介都已经关门了。像深圳的成交量已经只有高峰的10%了，很多中介关掉了。一个资产如果没有成交量，交易不活跃，你想变现的时候无法变现，其实它的风险大于房价下跌的风险，因为你卖不掉，它没有流动性。

相当于一个股票停牌了，长期停牌资产肯定要打折的。所以现在救房地产的措施，主要发力点应该在促进房地产销售上，包括新房销售，以及二手房销售，这才是关键。而不要让房价涨起来。房价一涨起来之后，成交量会更低，因为买房的人会更少。房地产成交量涨上来了，这样的话，土地才不会流拍，地方政府财政才会有收入。

储殷：对的。

杨德龙：然后二手房成交量上来之后，大家也愿意把房子作为一个资产来配了。如果房子没有流动性，像农民在农村的房子，价格就超低，因为没有一个公开交易的市场，你想卖掉，卖个5万、10万就很好了。提高房地产的成交量，应该是未来发力的重点。

05、杨德龙：建议一线之外的城市全部放开限购限贷 第一套房取消首付比例

《封面直播》：杨总，您对提高房产交易量有什么好的建议呢？

杨德龙：前几年为了打压房价，很多地方出了很多严格的限购限贷的措施。这三年疫情，大家收入下降，现在炒房的意愿大大下降。这时候再去限购限贷实际上已经不合时宜。所以我们看到，东莞等城市已经宣布放开房地产限购限贷。

我觉得未来除了北上广深一线城市之外，全部都要放开。有实力、愿意买房的人，需求满足。人家愿意买房，为什么不能买到呢？这是一个市场化的行为。如果市场没有，就像股票市场没有炒作的人，市场没有交易量，那一潭死水，这个市场就“死”掉了。房子也是。房地产市场如果没有一些投机客、炒房客参与，这个房地产市场也死掉了。

大家不用担心，很多小城市放开限购限贷，房价会炒上去。实际上，东莞在房地产限购限贷取消之后，成交量略微上升，房价更没上涨。为什么呢？因为现在大家已经过了靠炒房发财的年代了。另外，中国的老龄化越来越严重，年轻人买房的需求也在下降，也就是说中国的人口红利其实已经结束。

对于一些刚需，比如对于一些第一套住房结婚买房，这个首套房可以降低首付比例。在美国，很多地方的首付比例只有10%，但是我们的首付比例至少30%，这其实也让新房买房的人压力非常大。

现在房地产都没什么成交量了，很多当时为了打压房价出台的临时措施就没必要再出来了。这样成交量活跃了，大家对经济的信心也提高了。有了房价未来上涨的预期，大家才愿意买房。如果你预期房价会跌，你还会买房吗？大家买房的人都不是傻子，甚至说买房的人应该还是比较聪明的，要不他没有钱买。如果没有上涨的预期，房地产就是个死结。

06、杨德龙：过去20年，买房的人都是幸福的人

《封面直播》：但是也有网友反映，降低首付的话会不会增加普通人的还贷压力？

杨德龙：是不是买房是普通人决定的。如果你感觉你的还款压力大，还月供压力大，那就选择不买呗，对吧？或者你首付可以多付。而对于月收入较高的人，买房意愿比较强的，那可以选择低首付，其实这个选择权在个人。

因为你在银行贷款的时候，贷几成是你决定的，不是银行决定的。如果你连按揭款都还不了，你的工作收入不稳定，那还是别买房了，还是租房吧，买房将来万一断供了，损失就大了。

大家愿不愿意买房，要自己来决定，对吧？反正过去20年来看，买房的人都是幸福的人。当时还款的压力确实大，但是现在来看，当时买的房子都是家里最值钱的资产。那你愿不愿意承担这个压力？很多时候买房都是被逼情况之下才买的，当时买房的时候可能压力很大，但是事后来看，你会感谢当时做的决定。好的房子，对大多数人来说是家里最值钱的资产，也是一个保值的资产。

我记得小时候我们有一首儿歌，叫我在马路边捡到一分钱，交给警察叔叔手里边。据说现在幼儿园的小朋友，学这首歌的时候已经改了，改成我在马路边捡到一块钱，交给警察叔叔手里边。因为现在小朋友根本见不到一分钱，你想捡一分钱也捡不到。所以说物价长期来看涨的幅度非常大，也就是说你的购买力下降很厉害，而通过买房，实现了财富的保值。

07、如何判断买房的核心区域？杨德龙解答

《封面直播》：您刚刚谈房地产机会的时候，提到的一个关键词就是核心区域。对于普通人来说，除了我们常识认识的，比如市中心，我们可以很明显地知道它是核心区域，还有哪些方面便于普通人判断它是不是核心区域，他是不是值得在这个地方买房呢？

杨德龙：核心区域是看这个城市本身的规划，就是它的发展重心在哪儿？一个是老城区商业繁荣的地方、生活方便的地方。如果有新城区的规划，这时候可能要考虑到新城区买，因为新城区可能是未来经济的中心。

投资它是看未来的，而不是看过去。过去繁荣的地方，将来可能会变成废墟，过去繁荣的街道未来可能冷冷清清，所以大家一定要去了解城市的规划，就是未来城市向哪发展，是往南发展，还是往西发展，往东发展，往北发展，这个都是有规划的。

08、倪鹏飞：中国房地产市场已经进入了一个新常态

《封面直播》：房地产市场有价无市的问题困扰了很多人，杨总刚刚也特别提到了要提高交易量。倪总，您这边有没有什么好的建议呢？

倪鹏飞：提高交易量，实际上各地政府都做了很多的工作了。从短期和长期两个方面来看，短期，想大幅度提高县城住房的销售量，还存在着很大的困难。从长期来看，中国房地产市场已经进入了一个新常态。总体上来说，房地产建设、开发、购买的高潮已经过去了。

从预期上来看，目前房地产还处于一个下行的状态，尽管政府，特别是地方政府做了很多的努力，但市场情绪依然没有得到很好的转变。据我了解，大家特别期待的今年春节回乡购房潮，就没有很明显的出现。

《封面直播》：那你认为购房情绪什么时候有可能发生扭转吗？

倪鹏飞：中国县城的房地产，从空间上有分成三类，而不是大家普遍说的两类。一类是大都市周边的县城，这些县城它们会有较大的潜力。

第二类是一些专业的城镇，有农业主产区，人口比较稠密的城市。中部的一些农业发展比较好的地区，它的城市化率还比较低，大概都还没达到全国平均水平，如河南、安徽、湖北、河北，甚至湖南等等。县城它是城尾乡头，这些区域它还有一定的发展的潜力。

第三类就是大家特别强调的人口流失的、经济发展相对比较差的区域，以及过去房子开发相对较多的，像偏远的城市，交通不便的城市，资源枯竭的城市，这些城市它基本上没有什么未来。

从这里来看，至少有两类城市（县城），经过这一段时间对地产过剩的消化，未来还是有一定的发展潜力的。

《封面直播》：人口因素影响房价的重要因素。

倪鹏飞：一定要注意是两个因素，人口和经济。人口增长和经济增长是必须考虑的因素，只考虑一个还不行。人口比较多，经济增长快，这个组合是最好的，房地产潜力相对比较大一些。相反人口虽然多，但是经济发展不好，就会有转移，人口有可能会转移到大城市里边去。

09、杨德龙：不仅要发展一线城市，还要发展一线半城市

《封面直播》：人口在向大城市和中心迁移，长远来看这是个好现象和普遍现象吗？其实我们也可以看到另外一个现象，就是很多年轻人已经选择离开大城市，回到小城市发展发展了，这两个潮流的趋势哪个更强烈一些？

杨德龙：现在确实存在两方面的潮流。从国际大都市发展的经历来看的话，人口向大城市集中是一个历史规律。当然每个人都有自己的选择。有的人希望回归田园生活，或者是已经在大城市赚到钱了，这时候回去养老，这是一种情况。但是这种情况很少，大多数人还是希望能够在大城市奋斗，能够实现自己的理想。当然大城市不一定是北上广，甚至一线城市，还有省城，省城的机会更多一些。

我们要治疗大城市病也是个问题，因为城市人越多，给当地的就业、教育、医疗、交通都造成了很大的压力，所以要多建设一些城市，而不是只发展几个中心城市。比方像美国，之所以这个大城市的人口占比没那么大，是因为它的大城市多，美国的东海岸、西海岸、南部、北部都有很多中心城市，在中部都有中心城市，这样的话充分分散了人口的压力。所以美国的大城市病相对少一些。

所以在未来的城市化发展方面，不仅要发展一线城市，还要发展一线半城市、二线城市，解决年轻人的就业以及发展的问题。

《封面直播》：哪些城市有可能成为一线半城市？对于现在年轻人来说，新城市（300778）的发展机会在哪里？怎么去发掘这个机会呢？

杨德龙：现在北上广深无疑是一线城市，像杭州、郑州、成都这些城市逐步成为一线半城市，他们的发展程度离一线城市的差别越来越小，并且人口膨胀也比较厉害。

很多一线半城市其实发展也是很快的。未来很多省城，比如长沙、武汉、福州这些省会城市，其实都有潜力发展成一线半城市。

10、倪鹏飞：建议年轻人不是非到大城市去 而是到都市圈里去

《封面直播》：倪总你认同杨总的观点吗？您也认为人口最终会向大城市集中吗？

倪鹏飞：刚才说的，我认同。经济学上也是这样一个道理，就是聚集，分享规模经济的优势。当然规模经济它肯定也有规模成本，所以聚集是总的趋势，但聚集有一个度。

随着技术的进步，交互的成本下降，聚集会逐渐加剧。但在一定的技术条件下，规模有一个最优的问题，过多了，它就可能会导致“城市病”，导致过度聚集，这也是目前咱们对于一些城市，已经采取了一些疏解的办法了。

现在无论是就业、居住、经济发展，从空间的角度来说，主要是从都市圈和城市群的角度去考虑。城市群和都市圈的崛起实际上既是聚集，也是分散。它是大的聚集，是小的分散。

我们建议年轻人不是说非到大城市去，而是建议到都市圈里边去。都市圈那个圈里，既有较大的中心城市，也有中等的城市，次中心城市，还有县城，甚至还有镇，还有农村，这样从居住选择上来说，就能实现大范围的、大尺度的居住一体。

11、杨德龙：闭着眼睛买房的时代已经过去了 但提前还贷并不明智

《封面直播》：既然人口还是会向大城市和城市圈聚集，那么一线和一线周边城市房价还会涨吗？

杨德龙：这个也是要分区域看的。决定房价的一个是人口流入，一个是未来当地的经济发展的情况。当地GDP会不会继续增长？现在已经出现了分化。

经济在转型，好的房子、好的股票、好的基金都属于好资产。好的资产还是会受到资金的追捧，未来价格也会持续上涨，如果把好的房子当成一个资产来看的话，是值得配置的。

当然你要是像以前一样加杠杆去炒房，这是不可取的。大家一定要记住，房子是用来住的，不是用来炒的。现在，闭着眼睛买房的时代已经过去了，炒房的风险越来越大，特别是成交量下降以后，很多房子出不了手，出不了手的话你就很难回笼资金，就可能造成资金链断裂，所以杠杆率一定不要太高。

未来买房要么是满足刚需，要么是投资核心区的房产，作为一个保值增值的工具。千万不要加杠杆去炒很多房子，这样风险会越来越大的。

有的人还问了，就是说如果这几年没有什么赚钱机会，要不要提前还贷？其实我觉得提前还贷并不明智。除非你确实钱比较多。因为对普通人来说，能从银行贷到一大笔钱并且分30年还，而且不需要太高的资信，那么买房按揭是唯一的机会。

大家买房贷的款实际上是成本很低，并且期限比较长的一个贷款。如果和央行发行货币的速度相比，这个利率是微不足道的，就算一年5%，但是央行每年发行货币的速度M2是10%，实际上你是占了银行便宜的。还30年，你虽然还的量比原来贷的款多一倍，但实际上货币贬值是贬值1倍吗？你想想10年前的猪肉多少钱一斤？10块一斤，那现在多少？现在30块，最高的时候50块。可以说货币贬值的速度大概是每年10%左右，和M2相当，但是银行按揭利率也就是5%左右，有的才4%。所以我不建议大家提前还贷。提前还贷之后再想从银行贷出来是比较困难的。

12、倪鹏飞：一些中心区的房价不是由当地居民的收入 而是由全球富人决定的

《封面直播》：倪总，您怎么看未来一线城市和二、三线城市房价的发展？

倪鹏飞：刚才杨总说的，有些我是比较赞同的。总体上来说，也是分两个方面，一方面就是分化。分化就是一些区域可能会有上涨的趋势，或者上涨的可能，但是总体过快上涨的区位越来越小。现在的分化不仅是说一、二线和三、四线的分化，不仅是城市、县里面的分化，城市不同的项目也有很大的分化。整体上，分化过程中，持续变好的，或者投资价值比较好的项目是越来越少了，也是说要想投资的话，那绝对是要高度谨慎。

第二、总体上，即使是一二线城市，按照房价收入比来判断，房价要有一个下行或者是逐步下降的趋势。前期的房价过高，房价收入比涨到20甚至40水平，显然是不可持续的，最近有一个重大的调整，这个调整一个方面是说价格直接地下降，另外就是房价的涨幅没有收入的涨幅高，慢慢的就恢复到，向合理的房价收入比迈进。

总体房价收入比下降的理由是，大都市区的建设，尤其是周边交通网络化，以及公共服务，包括优质公共服务向都市圈、城市群的布局，都有可能向城市周边增加的房地产，稀释中心城市过高的房价。

综合起来，一二线城市大部分区域有明显的上涨，已经不太现实了，总体上要逐渐恢复到房价收入比合理的水平。对一些中心区CBD，核心区，它们的房价不是由当地的，或者咱们一二线城市平均的房价收入比、居民收入决定的，它是基于全球房价的一个市场比较（产生的）。（这些区域）能买得起房子的也是全球人，就是高端的人群，相对于他们高端人群（房价）也是处在合理的水平。但是这些区域相对来说越来越少，我的判断是这样。

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