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世界时讯:武汉动态调整房地产政策,“新增购房资格”或拉动改善性需求

2023-02-06 22:53:39来源:新京报

2月6日,武汉市人民政府印发了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》(下称《措施》),政策自公布之日起施行,有效期至2023年12月31日。

记者注意到,在支持房地产业发展方面,《措施》提出“动态调整住房限购范围”,其中,在限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。对此,上海易居房地产研究院研究总监严跃进点评称:“武汉的限购政策放松也打破了过去的一种定性思维,即限购区域只能认购一套住房,此次明确了相关居民家庭可以增加一个购房资格。”

限购区域内新增一个购房资格


(相关资料图)

在《措施》中,武汉市此次将房地产行业政策调整列入了“支持困难行业发展”这一章节。该章节首段就是“促进房地产市场平稳健康发展”。

在限购政策的调整中,《措施》提出,支持居民家庭合理住房消费,结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围。在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格,在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数,非该市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。

严跃进点评称:“此次武汉提及了限购政策的重要思路,即动态调整。该动态调整的思路,说明对于限购政策的执行不再僵化,而是灵活运用。此次政策中,尤其是限购区域无条件增加一个购房资格,从意味着传统的‘本地人限购两套、外地人限购一套’的规定调整为‘本地人限购三套、外地人限购两套’,尤其是要从‘以旧换新’‘以小换大’‘多孩家庭’等住房改善的角度出发,优化限购区域的政策,促进住房消费市场的提振。”

事实上,武汉在去年就曾经放宽限购政策。2022年5月22日,“湖北发布”官方微信公众号又宣布,武汉出台最新措施支持合理住房需求,包括父母或子女投靠的和二孩、三孩的本市户籍家庭在限购区域可新购一套房,外地人在限购区域首次购房的,个税或社保年限由2年调整为1年。

而此次调整相比于去年“父母或子女投靠的和二孩、三孩的本市户籍家庭在限购区域可新购一套房”的附加条件更进一步,即“无条件”在限购区域内新增一个购房资格。

新政对该类家庭实行购房资格“承诺办、容缺办”,意味着社保或个税不满6个月的外地户籍家庭,也可以“先上车,后补票”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“此次政策的一大亮点是,非本市户籍家庭、新市民可以购买两套房了,由于武汉集中了全省新市民、外来人口的80%,也是稳定楼市的生力军,特别是在当地户籍住房拥有基本饱和的情况下。而且,为了助力新市民置业,武汉加大政务办事效率提升,非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格‘承诺办、容缺办’。”

58安居客房产研究院分院院长张波表示:“限购区域增加一个购房资格,是拉动改善性需求的举措。相对来说,限购区域地段优势更为明显,也是改善需求更为集中的区域,通过增加购房资格拉动有实际需求购买力入场。此次新政虽然没有完全放开限购,但对于非本市户籍家庭的购房已形成了直接拉动力,也可视为将原本后置的购房需求提前。但文件中明确限定是对非本市户籍家庭购买首套房,实行购房资格‘承诺办、容缺办’,这也是充分保障自住性合理需求的体现,预计这一政策效力在首套房层面的拉动力会较为明显。”

减轻房企压力、调整供地政策

除了调整限购政策外,武汉此次发布的《措施》还明确提出,减轻企业资金压力,在重点监管资金中增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点;优化调整新建商品房预售条件,房地产开发企业可增加申请预售许可次数,预售许可最低规模不小于栋。

与此同时,在保证城市功能和品质的前提下,新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务;宗地范围以内,因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等,除政策明确规定须无偿移交的以外,其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购。

对此,张波点评称:“代建的市政及公共服务设施的有偿回购,这也是一大亮点。以往政府往往会在土地出让层面明确要求企业承担相关的市政代建,并且大都采取无偿性质,通过有偿回购可以进一步增强土地出让的吸引力,减轻房企的相关成本,提升房企拿地的意愿度。”

而在土地供应端,《措施》指出,强化土地供给保障,加强产业用地供给,强化基础设施、公共服务等配套。在各级开发区、工业园区深化新增工业用地“标准地”出让,实施区域性统一评价成果共享,企业免费享受评价成果。下调竞买保证金,新出让土地可按照不低于起始价的10%确定竞买保证金,允许银行出具保函代替竞买保证金。除竞买保证金之外的剩余土地出让价款,允许在1年内缴清,特殊项目可2年内缴清。

“土地出让保证金可以用银行保函代替,这一政策去年在部分城市也有过试点,在武汉全面推进有助于房企资金侧压力的减轻,吸引更多房企参与土拍。延长土地出让价款的缴纳周期,也是减轻资金压力的同步之举,特殊项目的2年周期更是极大地减轻了房企资金压力。”张波表示。

武汉新房房价连降、库存攀升

武汉动态调整房地产政策与其房地产市场走势相关。

据国家统计局数据显示,2022年12月,武汉新房价格指数环比下降0.1%,同比下降5.6%。

从新房成交量和成交均价来看,据易居研究院提供数据显示,2022年12月,武汉新房成交量为1032万平方米,同比下降48%;累计成交均价为16173元/平方米,同比下降4%。

库存方面,据易居研究院提供数据显示,截至2022年年底,武汉市库存面积为2923万平方米,存销比为从2021年年底的21.7上升至31.1,也就是说武汉需要约31个月才能消化完新房的库存。

李宇嘉表示:“作为热点二线城市,武汉前几年供地面积、成交量一直在全国前三,但去年以来市场快速下行,2022年新建商品房交易下滑四成,房价跌得比较明显,在70城房价指数中,武汉连跌16个月,同比跌幅也居前。库存积压情况也较为严重,包括潜在未开发、未售库存。因此,此次武汉限购政策‘松绑’,可谓事出有因,即结合房价和新房库存情况,算是因城施策的体现。”

从经济发展目标来看,李宇嘉指出:“2023年,包括湖北在内,经济增速目标在5%-6%,要实现经济增长目标,助力财政、大项目上马等,武汉的楼市必须要稳定下来。基于楼市运行的现状,必须要在一季度让交易量价探底企稳,然后才能在二、三、四季度实现企稳回升的目标。”

标签: 购房资格

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