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【预见2023】观点指数研究院:当下住宅产品价格处于相对低位,2023是“刚需+投资”购房良机

2023-02-02 14:14:01来源:金融界

2月2日消息随着疫情防控措施的不断优化,经济生活正在逐步恢复,可以预见,我们将迎来一个全新的2023年。

在多重利好政策叠加下,2023年房地产会不会迎来复苏?供需两端还有哪些发力点?“保交楼”工作将如何演绎?房企将面临哪些格局变化?2023年是不是买房良机?《启程:百位首席预见2023》特别邀请观点指数研究院对上述问题进行解读,希望给大家带来启发。

观点指数研究院


(相关资料图)

核心观点:

2023年上半年重点城市交易量企稳回升,房企销售表现强于上年同期,同时行业中的房企平均拿地销售比提高,更接近40%。

地产行业当前属于达峰后回归质量和内功修炼,观点指数预计2023年千亿房企的数量相较上年会小幅提升,但难以超越峰值水平。

建议房企当下在兼顾资金投向以及融资渠道任务的同时,更要注意负面舆情,避免给经营及项目建设带来负面影响。

当下住宅产品价格处于相对低位,叠加各个城市和地区出台的购房利好政策、房贷支持,对于刚需或投资、他用需求来说,会是一个较好的入手时机。

以下是对话全文:

预计上半年市场销售将维持小幅回暖重点城市交易量企稳回升

:您认为2023年房地产会不会复苏,如果复苏预计会在哪个时间点?

观点指数研究院:2023年上半年,预计市场销售将维持小幅回暖,过程中将较为缓慢和弱势。预计二季度初可以看到苗头。具体表现在政策对市场预期和信心的引导效果显现,重点城市交易量企稳回升,房企销售表现强于上年同期,同时行业中的房企平均拿地销售比提高,更接近40%。

:您觉得房地产政策在供需两端还有哪些发力点?对于“保交楼”工作有哪些建议?

观点指数研究院:当前而言,推动房地产市场尽快回暖的重点在于恢复销售,其中下调居民房贷利率是关键,放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

不过需求侧弹性普遍是较弱的,当前5年期LPR报价无明显波动,即便存在下降空间,传导也是滞后的。

LPR是当前支持个人住房贷款合理需求最有效的一个发力点,当务之急是通过适时降准及降低政策利率来降低银行资金成本,引导LPR特别是5年期以上LPR继续下降,从需求端着手。

同时对于刚需购房群体而言,居民收入预期的改善也是关键点之一。

对于保交楼,一方面需要对预售资金的使用更加清晰,明确进度,及时监管;同时对于存在资金风险的项目,包括设立专项基金、信贷支持、发挥国有资本等积极举措,都具备一定作用。除此之外,要更加关注提前交付、如期交付、交付满意度等问题,这会给企业品牌形象传播和后续促销售回款,带来相当助力,有利于偿债风险的化解。

2023年千亿房企的数量小幅提升但难以超越峰值水平

:房企会不会更加分化?头部房企格局将如何变化,千亿房企会不会增加?对于房企有何建议?

观点指数研究院:以观点指数发布的2022年1-12月房地产企业销售表现来看,前20房企实现权益销售金额30095亿元,同比下降30.7%,下滑幅度相比前100房企减少了23.5个百分点,可以看到头部房企的销售景气程度明显高于其他房企。

观点指数预计,在地产行业的调整期间内,企业间的分化会进一步加剧,国央企、市场化程度较高的地产国企或城投公司、混改房企、优质民企在拿地、品牌、销售、融资等方面的优势会进一步凸显,市占率也会得到相应提高,未来中小企业的市场空间会继续受到挤压。当然,在当地市场或者细分领域有所沉淀的中小企业,还是会在这轮调整期中自适应。

千亿房企数量方面,观点指数12月发布的研究成果显示,2022年13家房企权益销售突破千亿门槛,比2021年减少14家。地产行业当前属于达峰后回归质量和内功修炼,观点指数预计2023年千亿房企的数量相较上年会小幅提升,但难以超越峰值水平。

对于房企而言,现阶段的重点任务主要在于风险化解和促销售保交付。需要注意的是,目前尽管“三支箭”政策已经发布,但其涉及的资金投资相对谨慎,投向已经出现风险的企业难度较大,房企出售物业公司股权在当下背景下是一个较好的融资渠道。除此之外,建议房企当下在兼顾上述两项重点任务的同时,需要注意负面舆情,避免给经营及项目建设带来负面影响。

房地产税立法是长期且坚决的2023是购房者的入手时机

:房地产税试点工作会否重启?土拍或者说土地财政会否有重大变化?

观点指数研究院:“十四五”规划第二十一章建立现代财税金融体制中提到,“推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。”

或受疫情和最近1-2年内的减税工作影响,该项工作进度有所放缓,但从过往规划的内容和实施的惯性来看,房地产税立法是长期且坚决的,房地产税试点工作的重启是其必经之径。预计2023年会有进一步的动作。

土地财政方面,财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示,国有土地使用权出让收入38507亿元,比上年同期下降28.3%。该项指标的下降将带来财政资金的缺口,预计会倒推土地财政向税收财政转变。未来以房地产税立法为契机,或可以取代土地财政的主要财政收入地位。同时,提高资产运营效率和收益,壮大房地产之外的其他产业以增加税收,也是填补财政资金缺口的可行之道。

:对居民购房有哪些建议?当下是不是买房的良机?

观点指数研究院:当下住宅产品价格处于相对低位,叠加各个城市和地区出台的购房利好政策、房贷支持,对于刚需或投资、他用需求来说,会是一个较好的入手时机。但要多关注开发商的实力和口碑,谨慎交付风险。同时,房住不炒”的定位下,需要更新投资理念,对于房地产投资收益预期要降低。

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