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环球头条:[中房研协]2022年1-10月房地产行业数据点评

2022-11-17 09:58:09来源:中房网

1 商品房销售市场同比走势平稳 住宅市场持续改善

1—10月,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。

1-10月份,新建商品房市场销售面积和金额同比走势平稳,与上月基本持平。销售面积跌幅有微小扩大,但细分物业类型看,主要受办公和商业拖累,住宅市场两项指标仍在持续改善。从全年看,房地产行业不会有惊喜出现。前10个月销售面积是11.1亿平方米,全年预计在14亿平方米左右,同比回落21个百分点。


(资料图片)

今年行业表现低迷,中央和地方频频出台政策积极推动销售回暖和阻断信用风险传染。11月交易商协表示支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资;央行、银保监会发布16条金融措施全方位支持房地产复苏,又联合住建部提出向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。金融系统全力救市,其背后的原因是看到了房地产行业的巨大风险,对于行业前景而言,这种力度的救市,可以起到稳定基本盘的作用,但显然没有带来整体反转的可能。

当前,民营开发企业暴雷的进程还在持续,但部分优秀民企应该可以稳住。央企和国企抗风险能力强是事实,但应明确,这种抗风险能力是来自于外部输血而非内部造血。这种能力的提升是以效率损失和资源错配为代价的。最终解决房地产行业可持续发展的问题,还要依靠民营企业的重新崛起。央国企可以更多介入非市场化的政府主导的住房保障工作。

单月数据来看,10月销售面积9757万平方米,较上月减少27.9%,同比减少23.2%;销售金额9452亿元,环比减少30.0%,同比减少23.7%。四季度销售发力主要在12月,10月两项指标同比走势回落在预期之中。

分类物业销售看,住宅市场持续改善,两项指标跌幅持续收窄;办公楼两项指标保持上涨,到涨幅收窄;商业营业用房销售面积由涨转跌,销售金额跌幅持续扩大。从各地区销售情况看,商品房销售面积和金额同比继续处于负增长区域,东北地区跌幅最大;东部地区两项指标持续改善,跌幅再收窄0.7个百分点,中部、东北地区跌幅小幅波动,较上月略有扩大,西部地区跌幅继续扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为41.3%、57.9%,份额较上月基本持平。

2 房地产开发投资同环比跌幅再次扩大

1—10月,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%;其中,住宅投资86520亿元,下降8.3%。

1-10月全国房地产投资仍处于探底下行阶段,跌幅较上月扩大0.8个百分点,且下跌幅度再次扩大(9月跌幅较8月扩大0.6个百分点)。土地购置面积和新开工规模已出现微弱“筑底”迹象,但难以快速扭转投资下行趋势。当前金融系统多措并举改善房地产企业资金链问题,有助于增强企业投资信心、激发企业投资活力。得到更多政策支持的企业预计将首先稳定企业的正常经营,实现保交楼、促回款的基本目标,资金实现正循环后会积极增加土地储备和开工,把握机会提升市场份额和盈利能力。

月度数据方面,10月全国房地产开发投资10386亿元,较上月减少18.5%,同比减少16.0%,同比跌幅再次扩大,为今年单月最大跌幅。投资、销售的负增长反映到宏观经济层面,房地产业增加值(当季值)已经连续五个季度负增长,前三季度累计跌幅为4.4%,超过受疫情影响最直接的住宿和餐饮业(同比下降0.7%)。房地产业从经济增长的重要动力,成为拖累经济的因素,当前稳楼市是经济企稳的关键点。

从物业类别投资上看,各物业类型跌幅均较上月扩大,商业营业用房投资跌速最快、跌幅最大。住宅投资占总投资比重为75.9%,与上月持平。从地区来看,各区域投资跌幅均较上有不同程度扩大,东部地区下调幅度相对更小;同比数据来看,中部和东部地区同比跌幅相对较小,东北地区跌幅最大。投资规模上,东部地区高于其他三区域的总和,占总投资比重为54.2%,较上月增加0.2个百分点。

3 房屋新开工面积跌势放缓 10月同比跌幅减小

1—10月,房地产开发企业房屋新开工面积103722万平方米,下降37.8%。其中,住宅新开工面积75934万平方米,下降38.5%;办公楼新开工面积2682万平方米,下降35.3%;商业营业用房新开工7068万平方米,下降40.5%。

1—10月,房屋新开工规模同比跌势略有放缓,主要受10月单月数据影响,10月全国商品房新开工面积8955万平方米,规模上虽不及9月,但同比跌幅较上月收窄9.3分百分点,是4月份以来出现的明显改善迹象,不过这种增速的变化更多受到去年基数的影响。从单月新开工绝对面积看,情况并未明显改善,企业投资和开工的信心严重不足。目前房地产市场外部发展环境,包括政策环境、金融环境所有改善,但疫情造成的经济迟滞、物流受阻、商业凋敝、预期悲观等还有待发生变化。受部分企业资金压力有所缓解、疫情防控措施减轻恢复建设活动影响,未来几个月新开工有望出现转机。整体来看政策面对企业融资支持是保障项目施工和交付,新开工难以明显反弹,短期仍面临下行压力。

4 房地产开发企业到位资金跌势放缓

1—10月,房地产开发企业到位资金125480亿元,同比下降24.7%。其中,国内贷款14786亿元,下降26.6%;利用外资62亿元,下降13.5%;自筹资金44856亿元,下降14.8%;定金及预收款41041亿元,下降33.8%;个人按揭贷款20150亿元,下降24.5%。

1—10月,房地产开发企业到位资金同比走势基本保持平稳。在企业各项资金来源中,国内贷款和定金及预售款跌幅收窄,分别较1-9月收窄0.6个和0.3个百分点;自筹资金跌幅继续扩大,较1-9月扩大0.7个百分点。各项资金来源占比情况与上月相比变动不大,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.8%,自筹资金占比35.7%。银行贷款对房地产企业资金压力缓解能力有限,除了销售回款更多还是要依靠多渠道筹集资金,目前融资难问题仍然突出。央行、银保监会发布的16条金融措施,提出的保函置换监管资金,本质上都是增加开发企业的流动性。这是一条正确的道路,扼住房企脖子的手松开了一些,目的是不掐死。但这些政策明显受益者仍然是优质民营房企,部分中小民企将会随着融资环境逐步改善加速出清。

5 土地市场继续大幅下跌

1—10月,房地产开发企业土地购置面积7432万平方米,比上年下降53.0%;土地成交价款6061亿元,下降46.9%;土地成交均价8155元/平方米,上涨13.1%。

1-10月,土地市场成交量价跌幅基本与上月持平,不再明显扩大,但两项指标跌幅仍处历史最低位。土地单价涨幅也相应放缓,同比涨幅较上月收窄1.0个百分点。在销售和融资影响下,企业拿地意愿不足,土地市场回暖乏力。10月以来,不少地方政府开始“因城施策”对集中供地模式作出调整,增加集中供地次数,逐渐向“预申请+少量多次”模式转变。同时为提高企业拿地积极性,采取优化地价款支付节奏,暂停竞配建,降低拿地成本等措施。10月财政部印发通知,严禁地方通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。该政策对地方城投和国资拿地形成一定限制,未来与民营房企联合拿地将成为趋势。

6 商品房待售面积有所增加

10月末,商品房待售面积54734万平方米,比上月末增加401万平方米。其中,住宅增加174万平方米,办公楼增加66万平方米,商业营业用房增加29万平方米。

今年以来商品房库存逐月减少,本月首次出现小幅增加,各物业类型均较上月有所增加。在“保交楼”政策监管下,部分未售项目竣工规模也有一定增长。较去年同期相比主要增长点为住宅待售面积,同比上涨16.6%,涨幅较上月提高1.0个百分点;商业营业用房持续下跌,同比减少3.6%。

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