代建行业从起步期进入成长期，未来会从分支赛道走向独立赛道。

(资料图)

3月22日，2023观点年度论坛在广州举行。会上，金地集团（600383）开发管理公司副总经理王英臣以《行业变局中代建新趋势和新定位》为题发表主题演讲。

王英臣指出，政策方面的鼓励与支持、投资主体的多元化促使土地开发专业性需求明显增长，让代建行业迎来快速发展。其中一方面，国资及城投大幅拿地促进了代建行业的发展。另一方面，原有产能开始释放，导致大量代建入局，诸多同行纷纷加入其中。

数据显示，2021年代建市场的渗透率仅4.5%，近五年增速均值在18.6%。而王英臣认为，未来代建行业还将保持迅速的增长趋势。

“2022年，城投在拿地占比上逐批次增加。因为他们在开发能力方面有所欠缺，其项目开工率及入市率并不高。大量未开工土地带来了城投代建项目的需求。此外，政府保交楼政策资方承担纾困责任，促进了资本代建需求的大幅增长。”

针对代建与房地产的关系，他表示，受到行业整体市场的影响，代建出现了新定位。2022年，房地产大幅度下滑，地产模式在改变，地产主业是代建行业的基数及基本盘。2023年，通过政策刺激及信心恢复，房地产市场出现翘尾，特别是核心城市及核心板块迎来快速修复，这些都为代建行业发展奠定基础。

他认为，代建行业从起步期进入成长期，未来还会从分支赛道走向独立赛道。目前，房地产投资与开发分离趋势已经形成，代建认知度提升，有超过60余家房企涌入赛道，竞争向更多维比较。

不过，他还指出了目前纾困类项目业务模式，主要体现在三方面，即项目接管、项目托管、代建重启。

在项目接管方面，他认为，需要平衡多方诉求，实现从无序到有序的项目管理，实现现场管理、档案管理、财务管理等全部或部分交接，针对后期开发重难点问题，提出解决思路。

在项目托管方面，试点资方与操盘方沟通上的拉通，在财务、成本、运营等角度增强管控能力，实现商业计划书的有效制定、分解、跟踪、执行，以减少后期偏差。

在代建重启方面，接手后需立即启动整改工作。 团队组建即硬仗，战力要求很高。并且需要快速复产复销，恢复造血能力。

事实上，过去几年，代建风加大吹向传统房地产开发市场。受到行业下行、信任危机、土地成本高企等诸多因素影响。代建作为轻资产模式的一种，成了不少房企选择开辟经营成长的"第二曲线"。

目前，国内代建行业已经逐渐形成了政府代建、商业代建、资本代建三种主流代建模式。其中，商业代建又可分为单纯收取服务费的项目代建和"小股操盘"的股权式代建。

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