住宅已过剩？

“全国已有6亿栋房屋”？近日，这个庞大的数据引发舆论强烈关注。

事情的起因是这样的，不久前，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，有关部门负责人对外披露，在过去3年里，“住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据”。

(资料图片仅供参考)

全国100%的乡镇、100%的社区（行政村）和7‰的家庭都参与了调查，住房和城乡建设系统动员了260多万人参与。这一组数据也被广泛解读为“首次回答了我国到底有多少房子”。

有人根据这个数据测算，即便是每栋建筑住2人，可满足12亿人居住，距离饱和已经不远。还有人认为，6亿栋不是6亿套，1栋建筑住上20人并不算多，按此估算，可满足120亿人居住，比全球人口还多，住宅已经严重过剩。

事实并非如此

但根据住建部对外披露的信息来看，“6亿栋”并不是这一问题的答案。从发布会的具体内容和描述来看，“6亿栋建筑”指的是全国城乡建筑物的总量，不仅包括宅基地，还包括非住宅用建筑，如商业、酒店、办公、学校、医院、工厂等。

人们对“6亿栋建筑”的看法存在误解。

首先需要厘清的是，6亿栋住宅的说法就不准确。看似庞大的“6亿栋”中并不全是商品房。其中农村房屋在其中占了9成，城市中还有一栋栋厂房之类的建筑，总体而言，住宅占比并不大。

那么，我国到底拥有多少住宅？第七次人口普查提供了“答案”。统计数据显示，2020年中国住房总面积超过500亿平方米，家庭户拥有住房间数达到14.9亿间。

这是否就意味着我国住宅已经过剩？答案为“不是”。根据家庭户拥有住房间数达到14.9亿间测算，人均超过1间，已基本实现“居者有其屋”。

改善型住宅需求仍存在

实际上，因为改善型需求的存在，我国住宅市场仍然有着不小的上升空间。易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，受居民收入差异和人口流动等因素影响，仍有较多居民的住房条件有较大的改善需求和提升空间。

据中银证券（601696）研报显示，目前一线城市的人均套内面积低于27平方米，发达国家普遍在30平方米以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平方米，日本、韩国则分别为31、27平方米。该机构测算结果显示，每年由人均住房面积提升带来的新增住房需求仍将有约5亿平方米左右。

此外，即便是总量满足居住需求，也并不意味着区域市场就已经饱和。因为不动产的特性所决定，无法“移动”，所以鹤岗、乳山等供应严重过剩的三四线城市的闲置住房，也解决不了北京、上海、深圳等城市的旺盛需求。

当然，鉴于舆论关注，有学者也认为，为了更准确地了解市场，有必要对我国的住宅情况进行一次普查。经济学家马光远表示，就我们的统计技术而言，想要调查清楚住宅拥有数量，并没有难度。

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