近日，山东省威海市乳山的楼市引发关注，缘自一条“乳山海景房二手房均价跌破千元”的消息引爆朋友圈。这个价格被网友戏称为“白菜价”。

不过，在乳山买房用于养老的刘新(化名)向记者表示：“网传乳山二手房均价跌破1000元/平方米并不是普遍现象，银滩区域的二手房价格普遍在3000元-4000元/平方米，也有优质房源的价格在5000元/平方米左右。”

那么，均价跌破千元的海景房，到底魔幻在哪儿？乳山的楼市究竟怎么样？乳山的房价真跌了吗？

(资料图片仅供参考)

“瑕疵房”甩卖也难

“春节后网传乳山二手房均价跌破1000元/平方米，但这并不是普遍现象。我们每年都有关注银滩的二手房，其实价格普遍在2000元-4000元/平方米，也有好房源还在5000元/平方米左右。”家在天津、十多年前就在乳山买房的王燕惠告诉记者。

记者从贝壳找房平台发现，截至2月10日，乳山市挂牌二手房1814套，挂牌均价约为3300元/平方米。其中，银滩旅游度假区挂牌二手房就达到1792套，挂牌均价约为3200元/平方米，挂牌单价最低为745元/平方米，单价千元及以下的房源共14套，全部位于7层或8层楼栋里的高层；单价1001元-2000元的房源共274套；单价2001元-3000元的房源共612套，单价3001元-4000元的房源共599套。可见，持牌单价在2001元-4000元的房源占了挂牌总套数的67.6%。

当地从事房地产销售工作的冯岩(化名)向记者透露，根据当地机构初步统计，今年以来，银滩二手房成交套数大不如前，只有十几套；价格从每平方米800元-2600元不等，不少邻近海边的海景房成交价格仅为1500元/平方米左右，个别房源均价确实跌破1000元/平方米。“我们观察发现，单价跌破千元的房源，基本上都是户型或者位置不好的房源，比如朝向是纯朝北的。”

谈起乳山的低价房，当地从业多年的中介人员康志(化名)更加熟稔：“确实有个别业主为尽快变现低价抛售房产、以低价海景房为噱头吸引买家等情形。有一些海景房单套挂牌价仅5万元左右，甚至出现了挂牌价仅740元/平方米的情况。但是，银滩海景房的买家多是养生养老为目的的中老年人，他们对品质有要求，那些配套设施差、不带电梯、位于顶层的房子，很难吸引买家，而越降价反而越没人接手。近期，银滩的二手房成交均价为2700元/平方米左右，周环比下跌14.1%。”

2016年与王燕惠一起在乳山买房的刘新也介绍说：“现在价格太低的房源多是有特殊性的。比如，有朋友在乳山的一套房子，没暖气，夏天潮，冬天冷，而且在顶层，所以价格一降再降，降到每平方米一两千元也甩不出去。”

曾经火热的海景房

乳山位于山东半岛东南部，地处青岛、威海、烟台三市衔接的腹地，被称为中国沿海的“长寿之乡”。而作为国家4A级旅游度假区的银滩，因空气环境和海岸线吸引着各地游客。在这里，不仅有海鸟和沙滩，还有很多海景房，吸引了老年人和旅居人士。

回忆在乳山买房的经历，王燕惠告诉记者，20年前，自己的亲戚退休后在乳山买了一套海景房。不久，这位亲戚邀请她去做客。当时，她就下定决心，等自己退休后，要在乳山购买一套房子养老。“十多年前，我在乳山买了一套小面积的海景房，但是这套房子没有暖气，如果冬天过去居住，会感觉不习惯。于是，我总想等乳山的楼市稳定了再换一套房。到了2015年底，乳山的房子还在涨价，我没有出手。”

王燕惠在2016年初看到了换房的机会。“2016年初，乳山的房子开始降价。几乎每周都有乳山的中介人员来天津组织客户坐大巴车去乳山免费旅行。这些中介人员不仅能说会道，还会给我们发礼物，管吃管住。在旅行线路中，中介公司带我们去看了一些项目，而这些项目售楼处的接待人员多以‘宜居养老’‘健康养生’等理由，说服我们交定金买房。我们很多人就买了。”王燕惠表示，当时，一套80多平方米的房子总价约为28万元，均价约为3500元/平方米。六七年过去了，一些业主想挂牌卖出，发现挂牌价不到3000元/平方米，成交价不到2700元/平方米，“而且很不容易转手出去”。

而在刘新看来，在乳山养老确实不错，尽管现在房价在下滑，但是他不后悔在乳山买房养老。王燕惠等多位购房人也均表示“并不后悔”。

当地楼市去库存压力大

值得一提的是，自1992年起，乳山市开始建设银滩旅游度假区。1994年，银滩获批省级旅游度假区。2002年，银滩成为国家4A级旅游度假区。优良的自然生态环境吸引了各地的房地产企业前来开发海景房，这里是国内北方旅游房地产开发较早的区域之一。

在很长一段时间，银滩房地产开发定位于旅游度假，按照距离海岸线远近的不同，划分为一线、二线和三线海景房。据统计数据，银滩旅游度假区累计开发小区135个。其中，一线海景房约占58%，二线海景房约占33%，三线海景房约占9%。

根据乳山滨海新区管委会发布的消息，与其他季节性较强的旅游度假区一样，银滩海景房存在淡旺季现象。从全市网格化服务管理信息平台采集数据分析，6月至9月银滩业主居住较为集中，其中8月中旬人数最多，约5万户、10万余人，已超过乳山城区常住人口数量的2/3。

从2014年开始，乳山房地产市场逐渐陷入低迷。据乳山市统计局发布的国民经济和社会发展情况公报，2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元，同比下降52.46%；到了2018年，全年房地产开发投资仅为23.38亿元。

2019年、2020年，乳山市没有公开该市房地产开发投资的具体数据，只透露2019年的房地产开发投资同比增长7.03%。此后，2021年，乳山市房地产开发投资41.62亿元，同比下降31.4%。2022年前三季度，乳山市房地产开发投资20.93亿元，同比下降32.3%。

“目前，乳山的海景房库存压力大，购房需求不明显。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，与乳山类似，一些城市海景房的供应规模大，同时投资投机的属性比较强，导致房源去库存压力大、物业管理不到位、房屋管理和住户管理混乱等问题。这些问题也影响了城市的投资形象和海景资源。涉及此类问题的城市其实很多，包括营口、龙口、海阳、乳山、南澳、惠州、北海等。相关地区要做好海景房的配套和服务，抓住新一轮房地产复苏尤其是文旅消费需求复苏的机会，做好去库存和人口导入的工作。

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