随着广州优化完善疫情防控措施，经济社会环境逐步恢复秩序，以及近期的房地产市场若干重大政策调整变化，都将为2023年楼市的全面复苏注入更多新的活力。

昨日，第一太平戴维斯就2022年广州商办、住宅市场进行了回顾和展望。数据显示，2022年广州甲级写字楼新增53.9万平方米供应，预计2023年仍将保持充沛，全市新增供应预计达116.9万平方米。2022年广州零售物业市场共有三个购物中心入市，预计2023年井喷迎来七个购物中心开业入市。

展望未来，第一太平戴维斯预计，随着国内疫情防控措施的优化，叠加“金融16条”及广州市政府所开展的招商引资工作的积极影响，市场发展料迎更多利好，商用物业市场需求或逐步回暖，住宅市场成交量价预将企稳。

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年内甲级写字楼新增7个项目

据广州市统计局数据，2022年前三季度，广州市地区生产总值达人民币20,735.40亿元，同比增长2.3%。其中，第三产业增加值达人民币14832.71亿元，同比增长1.6%。尽管前三季度经济发展有所恢复，经济增速较上半年提高1.3个百分点，但自10月份以来，因本地疫情形势严峻，全市经济发展受显著影响，下行压力显现。

2022年，广州甲级写字楼物业市场共迎七个新项目入市，共带来53.9万平方米新增供应。其中，第四季度位于珠江新城的粤海金融中心入市，为市场带来13.3万平方米供应面积。截至年末，全市总存量升至660.5万平方米，同比扩张8.9%。

第四季度，新项目去化叠加既有项目中有部分交易于年底前达成，全市季度净吸纳量由负转正至3.9万平方米。尽管如此，因受复杂的经贸环境影响及疫情反复的扰动，2022年市场继去年反弹后再遇冷，净吸纳量降至近十年最低，约为去年的9.5%。全市平均空置率四个季度连续上升，年末同比上升6.7个百分点，至16.3%。

年内，业主对租户资源的渴求更为明显，租赁竞争不断加剧，业主去化压力增大而继续降租。受此影响，全市平均租金延续下行趋势，年末降至人民币每平方米每月152.2元，租金指数同比下降3.8%。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇介绍，展望2023年，广州甲级写字楼新增供应仍将保持充沛，全市新增供应预计达116.9万平方米。其中，第一季度，全市预计迎来五个新项目入市，合计为市场带来约26.6万平方米甲级写字楼供应。“全年来看，需求的逐渐恢复仍难以抵消大量新增供应入市所带来的市场效应，业主采取降租以获得更高去化的主要竞争策略仍将系市场主流趋势，全市租金水平料将延续下行趋势”。

购物中心2023年将迎爆发

2022年前十月，广州社会消费品零售总额累计至人民币8,618.50亿元，同比增长3.2%，增速比前三季度提高0.1个百分点。其中，在本地疫情影响下，实体出行类消费短期受抑，但网购消费仍较为活跃。

2022年，广州零售物业市场共录得三个新项目入市，分别是合景悠方、信达金茂广场-益田假日世界、太和金铂天地。其中，两个购物中心在第四季度开业，为市场带来20.7万平方米新增供应，总存量因此环比上升3.0%，至703.9万平方米。

第四季度，新项目以较高入驻率开业，支撑全市季度净吸纳量转负为正，且较过去五年均值高37.1%。但就全年而言，受疫情扰动及个别项目业态及品牌升级调整的影响，全市年度净吸纳量仍远低于过去十年均值，空置率亦随之走高，年末环比上升0.2个百分点、同比上升1.7个百分点，至14.6%。

第四季度，广州零售物业市场中既有项目租金基本与上季度持平，但考虑到疫情对商户经营的影响，部分业主为少数租户提供短期租金减免等优惠。同期，鉴于新项目入市租金较低，其亦结构性拉低全市平均租金水平。因此，截至年末，全市平均租金降至人民币每平方米每月650.4元，租金指数同比下降1.4%。

展望2023年，全市预计迎来七个购物中心开业入市，将为市场带来64.2万平方米新增供应，项目分别位于荔湾、白云、南沙和番禺等区域。

防疫政策的优化除将利好本地消费市场复苏外，亦令市场参与各方预期及信心有所恢复。谢靖宇预计，“尽管优质项目租金预将稳中有升，但次核心商圈将有多个新增供应集中开业，且其租金预计尚未企及全市平均水平，全市平均租金或再结构性下调”。

一手住宅均价超4.5万元/㎡

2022年，广州一手住宅供应呈下降趋势。截至2022年12月16日，全市供应面积约为697.6万平方米，同比下降16.0%。其中，第四季度全市供应面积环比下降47.9%，至134.0万平方米。

全年，尽管中央及本地持续颁布利好政策以促市场回暖，但内外部宏观环境的不确定性致购房者整体保持谨慎情绪，成交面积回落至546.3万平方米，为近十年最低。其中，第四季度，尽管核心区域的部分高端项目持续去化，但大部分项目去化表现仍较为平淡，各区成交量均呈下降趋势。截至2022年12月15日，全市一手住宅成交面积环比下降38.1%，至91.5万平方米。

全年，尽管成交均价有小幅波动，但改善型项目的持续去化仍推动全市均价结构性上升。截至第四季度末，全市一手住宅成交均价环比上升2.9%，至人民币每平方米45267元。

第一太平戴维斯广州住宅销售部负责人刘晓思表示，得益于上述利好政策的颁布，预计明年开发商推盘节奏将逐步恢复，市场亦料迎更多供应入市。2023年，市场有望逐步回暖。短期内，改善型买家仍将是购房主力，这料将推动全市均价结构性上升。

南都·湾财社记者王艳玲

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