记者梁宝欣李贝贝深圳报道

东莞全域放开住房限购。

12月26日，东莞市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》表示，东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同(或房地产买卖合同)网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

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值得一提的是，2021年，东莞历史性地突破万亿GDP大关，成为全国第十五个拥有万亿GDP、千万人口的“双万”之城，也是我国第24个GDP万亿城市。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在12月26日接受《》记者采访时表示，东莞的退出限购，限售取代限购的模式，与不久前佛山的做法完全一致。当下，东莞和佛山等一二线热点城市松绑行政干预政策，已经不能拿楼市基本面来解读了。中央经济工作会议以后，扩大内需、发挥消费的基础性作用，已经成为楼市的主题之一。在这之前，促转型、防风险、保民生是楼市的主题。在这之后，稳增长(或扩内需)、防风险、保民生是楼市的主题了。

年内5次放开限购

进入2022年以来，东莞楼市调控动作频繁。据《》记者了解，这次是东莞今年以来第5次放开对楼市的调控。

4月29日，东莞发布新的购房政策，自5月1日起恢复个税购房政策、社保及个税可累计缴纳、优化人才购房和新入户购房政策。

5月14日，东莞进一步出台“莞七条”稳楼市，其中，包括进一步放松限购政策，多孩家庭可新购一套房；商品住房限售由3年调整为2年，二手房增值税的免征年限从5年缩短至2年等。

7月4日凌晨，东莞市住建局发布通知称，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。除上述限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策，居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。

8月底，东莞下调了限购区的购房首付比例，首套非普通住房，首付比例由40%调整为30%。

针对东莞此次放松的限购政策，李宇嘉表示，前期政策纾困尽管很频繁，但是从市场销售和需求端来看，房地产市场仍旧比较疲弱。特别是，像东莞这样的外来人口占比非常大的城市，生产和生活服务业的比重比较大，生产制造型的民营企业私人企业很多，受疫情影响、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。地方财政实力也下降比较明显，迫切需要房地产市场稳定。而东莞1053万常住人口中，超过一半的非户籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也只有50%左右，住房亟待改善。

克而瑞数据显示，东莞1-11月新房成交总量243万方，同比下滑44%，库存去化周期攀至21个月，新房市场萎缩严重，全年土拍成交规模同比锐减五成，底价成交占比70%。

克而瑞也指出，从认个税到28镇街放松限购，再到目前全部放松限购，是当前市场形势逼迫下的救市行为。限购区的放开，一方面可以吸引非限购区客户回流至限购区，预计南城和松山湖片区客户量会增多，改善需求进一步释放，另外莞城由于学区房原因也会有较快的回暖表现；另一方面，放开限购盘活市场的同时，片区楼市分化也会进一步加剧，而且非限购区二手房限售取消也会对片区新房造成冲击。

而东莞房产中介陈怡(化名)12月27日向《》记者指出，东莞是全部放开限购了，不过最近疫情比较严重，带来的影响还不太好说。

诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪在12月26日接受《》记者采访时表示，东莞本次限购政策的放松也是地方楼市发展推动下的产物，一方面在此前强化政策调控下，东莞房地产市场运行逐渐回归理性，限制性住房消费政策迎来宽松局面是大势所趋，另外，由于明年东莞商品房供应较为充足，因此适度放开限购限售政策也是为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。

新一轮需求端纾困政策开局

李宇嘉指出，中央经济工作会议通稿中，房地产被放在了防风险一栏中，但促进“住房改善”被放在了扩大消费和内需一栏中。显然，防风险和稳增长(扩内需)并重。2023年，境外加息、经济下行，叠加国际政治环境巨变，外需或许非常不乐观。因此，内需被放到了史无前例的重视程度。衣食住行中，衣食行的空间和边际效应不如住房，住的潜力或空间非常大，特别是七普数据反映出来的住房改善，将是未来住房消费的主力。

“当前商品房市场需求端比较疲弱，全国销售下降25%左右，百强房企和百城下降40%多。销售不平稳，不仅内需、消费激活不了，而且对于解决供给端保交楼、风险处置是不利的。毕竟，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。也就是说，要想让信贷、债券、股权等‘三支箭’能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。”李宇嘉说道。

据《》记者了解，在东莞全域放开住房限购之前，西安、杭州、佛山等城市也调整了限购政策。

其中值得注意的是，佛山全城取消了限购政策，并用限售取代限购。12月9日，佛山住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》称，12月10日起，禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道区域暂停实施住房限购政策，不过上述区域购新房实行3年限售。

关荣雪指出，东莞、西安、杭州、佛山等城市调整了限购，说明新一轮需求端的纾困政策已经由热点新一线或二线城市率先开局，在当前房地产市场尚待加速修复的背景下，金融支持房地产政策要应出尽出、因城施策，充分发挥政策积极效应，预计后续还将会有更多热点二线城市的跟进，预计除了一线城市外，其他城市或将全面取消限购。

李宇嘉也认为，从南京、佛山、武汉、东莞等城市的近期退出或收缩行政干预政策的举动来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始。

“每当经济遇到挫折，我们就要促销费、扩内需。特别是汽车、住房等大宗消费，对扩内需的贡献非常大。问题是，住房扩内需，自打2003年非典(时期)确立房地产支柱产业地位之后，就一直在发挥着作用。从七普(第七次全国人口普查)数据看，基本饱和了，东莞算上城中村的量，饱和度更高。促进新市民、外来人口买房，需求潜力很大，但收入对房价的支付能力严重不足。因此，对于东莞来说，不能寄希望于外来投资客，因为投资买房未来会一直低迷，更重要的是把本地的需求潜力，通过发补贴、降地价、免税收、先租后买、共有产权等多种手段释放出来，才是稳定楼市的根本之策。”李宇嘉说。

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