11月份，全国已出台房地产政策39条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、优化预售资金监管等方面。随着“金融16条”政策的出台，国常会再提房地产释放托底信号，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。政策核心逻辑为：企业债务展期+支持融资稳定市场主体，“保交楼”促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。本月随着“信贷、债券、股权”三支箭全部落地，全面支持房地产市场平稳健康发展，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

天津11月受疫情原因影响，市场活跃度虽不及预期，随着年底项目冲刺销售，释放各类优惠，以价换量，叠加各类利好政策，天津房地产市场企稳回升值得期待。下面让我们来看一下天津各大房企和项目的业绩表现。

(资料图片仅供参考)

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▍全口径销售业绩TOP10

2022年1-11月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交608.47亿元。TOP10门槛值为41.33亿元。其中中海以145.69亿元的销售业绩荣膺销售榜首位，远洋集团以77.02亿元居榜单第二，万科位列第三。

2022年1-11月，天津房地产企业销售面积TOP10共成交298.23万平米，远洋集团以46.94万平米的业绩夺得面积榜冠军，中海地产以45.92万平米位居第二席。

数据来源：

特别说明：房地产企业销售数据以2022年1月1日-11月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

▍项目销售金额TOP20

2022年1-11月，天津商品住宅销售金额TOP20项目共成交278.65亿元，入榜门槛为8.57亿元。其中中海和平之门揽金29.85亿元，荣膺榜单冠军，中海天空之镜和未来城以25.94亿元和20.47亿元的销售业绩居榜单第二第三位。

数据来源：

▍商品住宅市场分析

市场概况

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供需分析

供应量：本月商品住宅供应面积81.53万平米，环比增长89.74%，年底企业开始冲刺销售，市场推盘节奏加快。

成交量：商品住宅成交6264套/71.20万平米，成交面积基本与上月持平，在各项利好政策带动下，叠加促销优惠，本月市场保持一定的活跃度。

成交价格：项目开启年终大战，各类价格优惠齐上阵，加之部分超低价位项目集中签约成交，促使本月成交价格环比下跌10.21%，至16420元/平米。

11月受疫情原因影响，市场活跃度虽不及预期，但整体成交仍环比微涨，反应市场需求正逐步释放。年底项目冲刺销售，释放各类优惠，叠加各类利好政策，是购房较佳时机。

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存量分析

可售面积：受市场新增供应大增影响，可售面积环比增长0.51%，至2055.17万平米。

出清周期：出清周期继续延长，突破30个月，去库存压力增大。

数据来源：

备注：出清周期=可售面积/前12个月平均成交面积

四大片区成交市场份额

环城四区成交25.58万平米，占比较上月缩小4个百分点，至36%;

远郊五区市场活跃度大幅提升，成交23.8万平米，占比扩大至33%;

滨海新区成交13.05万平米，占比18%;

市内六区成交8.77万平米，占比12%;

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各区成交价格

七个区域成交量环比增长，其中静海区恒大凤凰庄园抵押解除、办理集中网签，签约面积7.5万平米，拉升区域整体成交量，环比接近翻番；其次，河北、武清、宝坻等区域成交亦有不同程度增长。

九个区域成交量环比下降，和平区降幅最大，为77%；宁河、北辰、红桥、南开四区降幅均在20%-35%之间；滨海新区、津南区降幅分别为12.4%、13.6%；东丽、河西降幅未超过5%。

数据来源：

商品住宅价格图

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▍总结及预期

多重利好政策推动下，年末市场活跃度提升，土拍或将出现一波“热潮”。

政策：相关部门发文，“信贷、债券、股权”三箭齐发支持房地产企业融资，相关支持资金陆续落地，这将加快化解房地产市场风险，加快市场风险出清。在多重利好政策推动下，房企融资环境有望进一步改善，有利于提振楼市信心。

天津积分落户新政正式官宣，新政对新房购房者更为有利，购买新房可比购买二手房多积15-30分，会对新房起到一定的刺激作用。

住宅市场：11月受疫情原因影响，市场活跃度虽不及预期，但整体成交仍环比微涨，反应市场需求正逐步释放。年底项目冲刺销售，释放各类优惠，叠加各类利好政策，是购房较佳时机。

随着利好政策效应持续释放，市场信心逐步提升，天津房地产市场企稳回升值得期待。

宅地市场：天津四批次上架24宗地块，总价99.6亿元，优质地块数量明显增多，地价保持稳定，叠加各项利好政策、企业融资端压力减小，为补充储备好时机，或将吸引更多企业参与拿地，年终土拍或将出现一波“热潮”。预计明年，随着融资端政策企稳，房企资金压力变小，以及市场销售端的逐渐恢复，土地市场或将调整向前，逐渐走出低迷态势。

天津房地产市场月报2022年11月

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天津土地市场月报2022年11月

https://u.fang.com/ysy7rt/

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