三十年河东三十年河西，城市发展跟个人命运一样，都摆脱不了那些定律：崛起、合并、分离、衰老。

板块轮动造成地价与房价的波动，成为人们永远讨论不完的话题。

(资料图片)

有讨论自然就有对比，总免不了一点争强好胜的心理，那么在楼市中，也就存在着一条明晃晃的鄙视链。

有的是源于固有认知，有的是源于地域规划，还有的，蕴含了房价、GDP、学区质量等对比，而最简单粗暴的自然从价格开始，话不多说，先从数据看起。

注：数据来源珠海中原研究中心，合富研究院，特此感谢。

谁，是珠海房价的大佬

首先，简单地把各个区域的今年1-11月网签均价放出来：

今年1-11月份各区域房价排位，网签均价TOP3为横琴、南湾、香洲主城区，而其中迈入3字头的，也仅有横琴、南湾和香洲主城区。

所以如果把珠海的各个区域排个顺序，这条鄙视链可能是这样的：

横琴>南湾＞香洲主城区>高新区>鹤洲新区(筹)＞金湾区>斗门区>高栏港。

但其实，板块之间也存在着鄙视链，我们放大来看：

横琴，这个区域想必不用凤凰君多说，政策高地，住宅产品供应紧缺，往后想要占得一席之地只怕越来越难，自然也是珠海楼市高高在上的王者。

香洲主城区：吉大＞新香洲＞老香洲＞拱北＞前山

其实从图表来看，主城城区是有三个板块的网签均价可排在全市TOP5内的，拱北、前山相对靠后，而前山与吉大的网签价差可来到约1.6万/㎡。

吉大为主城区的大佬，应该是不用多说的共识。优质的海岸线、醇熟的配套、浓郁的烟火气，几乎最优的资源都集中于此，而沿着情侣路的海景豪宅区，想必没有人不想置业于此！

新、老香洲均价接近，但对比来说，新香洲的城市界面更新，规划的配套以及住宅产品更新、设计更科学，再加上配置的顶级学区资源，小压老香洲一头。

▲香山湖公园实景

近期珠光里程的热销，在市场承压背景下，更可见新香洲仍广受改善客户追捧。

而拱北和前山对比，拱北更多地融入到珠澳一体进程中，区位的优势叠加口岸枢纽，能够更多享受到珠澳同极发展的辐射利好。

▲拱北

南湾片区：南湾＞南屏

注：这里先简单说明一下，珠海中原研究中心提供的数据中，把十字门与南湾归纳到了一起，而根据最新规划，十字门被归到鹤洲新区(筹)，下同。

首先要认清一下南湾片区的构成，在地图上，东侧为华发新城、中信红树湾等高档小区构成新兴富人区，南侧为以旧村、科技工业园构成的南屏片区。

随着城市格局重塑，两兄弟也展开自己的发展历程。

南湾的故事非常励志，从小透明逆袭成为引领者，定义珠海新的滨河改善生活，而接下来随着北山旧改的推进，其中有太多可供挖掘的想象空间。

▲南湾华发商都

南屏则晋升为香洲的“南屏科技生态城”，并跃升为自贸区联动发展区，随着“产业第一”不断推进落实，南屏的价值也将逐渐凸显。

鹤洲新区(筹)：十字门＞保税区＞洪湾

在鹤洲新区(筹)内，十字门凭借华发近十年的千亿投入，展现出优异的城市界面和国际化的视野，稳当三者的大哥。

▲十字门实景

而在珠海疯狂搞产业的背景下，坐拥超多优质企业，以及与横琴一水之隔的保税区，所能迸发的势能也不容小觑，但是在居住功能与氛围上，还有较长兑现期。

▲保税区实景

洪湾当然也不差，但还需等待其稳稳的发展。

金湾区：滨海商务区＞航空新城＞红旗＞三灶

滨海商务区能成为金湾的楼市高地，西区“临琴澳之首”的地缘关系想必功不可没。

从规划上看，板块自身配套业态夯实，有教育、有商业、商务、旅馆，还有产业规划，同时还有如“三叉戟”插入横琴腹地的轨道交通，所以一定程度影响了其在金湾房价鄙视链的地位。

应该也不用多说，如今已是大城模样，但同时也意味着缺乏后期的想象力。

▲航空新城实景

而红旗镇因为更靠近航空新城，衔接珠海大道、双湖路、香海大桥、洪鹤大桥等交通要道，以及作为金湾老城区的配套优势，在房价鄙视链上，要稍胜三灶镇一筹。

斗门区：湖心路＞新青＞白蕉新城＞井岸＞乾务

注：根据合富研究院数据，新青数据由斗门镇和尖峰南的两者构成，其中斗门镇暂无新项目。

湖心路的新项目主要集中在湖心新城，凭借全新区域定位和教育投入，稳坐斗门房价鄙视链头把交椅。

尖峰南板块次之，一来，其配套涉及业态之多，被我们戏称为“斗门新香洲”，二来，湖心新城能享受到的交通便利性，尖峰南板块也亦能享受到。

白蕉新城则由于板块配套兑现度和新房供应减少，有一定程度影响在斗门房价鄙视链的地位。

而井岸作为斗门醇熟城区，自然排名要比乾务更前列一点。

房价高，但无供应又何如？

当然，有区域不服：像吉大、老香洲房价高又怎么样？没新货卖，不也要外溢到其他板块？

于是凤凰君又统计了新房供应鄙视链，上图！其中不少房价高的区域供应少，甚至有断供无新房可卖的现象。

分片区来看，今年至11月份新房供应集中在斗门区、金湾区、南湾以及高新区，香洲主城区供应相对较少。

最后得到的供应鄙视链可能是这样的：

斗门区>金湾区>南湾>高新区>横琴>鹤洲新区(筹)>高栏港＞香洲主城区

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供应套数：四个片区超3000套

斗门、金湾区位于鄙视链第一阶梯。南湾、高新区则处于第二梯队。

可以看到，斗门截止11月份供应量4672套，金湾3806套，细分来看主要集中在湖心路和航空新城。

这两个供应大户有接近市区的共通点，不少外溢客会在缺货、价格高的情况下置业于此。

南湾供应大户为十字门，而高新区新供应则在唐家半岛、北围以及后环。

“

香洲主城，几乎无新货供应

仔细一看，你会发现老香洲、拱北、前山都没有数据，这三个区域新房供应都为零。

在下半年，新香洲、吉大有新货供应，值得一提的是，主城板块供应皆紧俏，而当有优质项目成交时，会促使区域整体房价大幅抬升。

“

想买这些区域，还有这些新货供应

有网友会问，还想买入新香洲有机会吗？有的，在接下来可期待的新盘还有名苑雅居，华发香山湖畔苑。

唐家，新货则集中在北围；斗门，新货则集中在湖心路；金湾，新货则集中在滨海商务区。

而对想置业主城的购房者来说，之后的新房供应预计将会向三溪科创小镇走。

那么像唐家半岛、横琴、吉大等区域，也还将有新项目面市，可以期待。

灵魂拷问：你家楼下有星巴克吗？

这里凤凰君还想延伸一个趣味话题，还记得此前做的星巴克分布图吗，咱一口气把全市星巴克分布都做统计了个遍。

毋庸置疑，主城区的星巴克数量是最多的，金湾、南湾、高新区的星巴克也有一定数量。

值得一提的是，据国际知名房地产顾问公司戴德梁行的观点认为，从星巴克门店数量，可以在一定程度上折射一座城市的竞争力：门店越多，该市经济发展越有活力，于板块而言，亦是如此。

叮叮，最后得出来了这样的鄙视链：

香洲主城区>南湾>金湾区>高新区>横琴>斗门区

嗯......斗门需要努力了啊

最后：

由于篇幅有限，本文未能详细分析所有区域，鄙视链仅供参考，欢迎来辩。

必须承认的是，楼市产品的迭代、人居价值的变迁，一直在路上。

没有谁是一直的小透明，也没有谁能一直是常青树，购房路上，切记找到适合自己的房子最重要。

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