11月29日，北京第四批集中供地火热收官。此次供地出让的6宗地块全部成交，总成交价约135亿元，其中3宗地块双触顶摇号成交，平均溢价率创下了2021年集中供地以来7个批次的新高，土拍热度超出预期。

在业内人士看来，与其他城市城投托底拿地的逻辑不同，北京土拍热度高，既有房企积极补仓的需求，也有政策融资端“三箭齐发”给了房企拿地的信心。可以期待房地产的复苏迹象先从土地市场开始。

(资料图)

朝阳区3宗地块双触顶+摇号成交

11月28日，门头沟区永定镇地块由中建方程+中建信和以7.9亿底价摘得，通州区永顺镇地块由北京城建兴华以16.69亿元竞得。随后，11月29日，北京今年第四批集中供地迎来线下竞价，也开启了北京土地市场翘尾的行情。

据诸葛找房数据研究中心统计，从溢价率来看，本轮供地创下了2021年集中供地以来7个批次平均溢价率新高，达10.02%。同时，在热度高涨之下，流拍率继续维持“零”态势。

当日，窗外的温度在零度以下，但是北京朝阳区3宗地块，价格及现房销售面积双双“爆表”，最终通过摇号确定竞得人，火热程度超出预期。

对于土地市场中的区域轮动，北京链家研究院资深分析师岳微解释称，作为年内供应大户的丰台区、昌平区、大兴区等区域四批无地块出让，朝阳区、石景山区、通州区、门头沟区四个区则轮动出场。

从4宗现场竞拍的土地来看，朝阳区平房乡PF44、PF45两宗地块报名热度最高。据中指研究院统计，PF44号地块吸引10家企业及联合体报名参与，现场竞价达上限后，有5家企业参与摇号环节，最终由保利+建工联合体以“25.53亿元+10000平方米现房销售面积”竞得，溢价率15%。而PF45号地块吸引14家企业及联合体报名参加，该地块是挂牌时报价最多地块。有8家企业参与竞现房销售面积，触达上限后转入摇号环节，最终三元嘉业以“24.38亿元+10000平方米现房销售面积”竞得该地块，溢价率15%。

岳微认为，此次朝阳区出让的地块均避开高库存板块。比如2宗位于平房乡的地块，该板块界面完整、邻近地铁、配套成熟，新房供应稀缺，两个次新房小区“和锦薇棠”“朝青知筑”也都为4年前入市，且周边多为保障性住宅小区，纯商品住宅更是高度稀缺，板块内改善居住需求旺盛，此次出让地块预计提供近千套商品住宅，与市场需求相贴合。

另一宗热门地块是朝阳区奶西村29-321地块，共有9家报名企业参与，最终4家企业参与摇号，由金隅以“32.315亿元+35000平方米现房销售面积”竞得，溢价率15%。值得一提的是，该地块北侧的首开金茂望京樾和中建宸园两个项目的操盘企业均积极参拍，但最终均未能摘地。

本轮集中供地中最后一宗成交的地块是石景山区老古城综合改造土地一级开发项目1608-626地块，共有5家企业报名参加，最终由中海新城公司竞得，溢价率为5.58%。

对于石景山区的市场，岳微表示，以石景山路以南的新首钢、衙门口两个板块为集中供应板块，此次出让地块则位于老古城板块，周边由2016年开盘的中海金玺公馆、2012年开盘的中海金石公馆、上世纪80年代的老古城社区及十万平小区组成较为成熟的居住圈层，交通及配套完善，但近年来新房也鲜有供应。作为中海“大本营”，中海新城公司将其收入囊中，表现出区域与企业的深耕联动性。

中建系几乎全员出征北京土地市场

与以往不同的是，北京第四批集中供地推出的6宗地块均设置“竞现房销售面积”环节，现房比例提升，现房销售普及度的增加，无疑有助于提升购房者购房的安全感，落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。

另外，此次在指导价上首次提出对期房销售和现房销售区别定价，比如石景山区古城地块预售指导价为7.58万元/平方米、现房销售指导价为7.88万元/平方米。对此，中指研究院土地事业部研究负责人张凯认为，这是为房企的资金成本提供了一定的“补偿”。

在这样的土拍规则下，房企参与积极性大幅提升。据岳微介绍，此次出让的6宗地块，共吸引42家房企报名、平均每宗地有7家房企参拍，而北京今年第三批集中供地中每宗地块仅有3家房企参拍。而从报名房企来看，国企、央企仍为主力，长期在京活跃的金茂、中海、建工、中建、华润、首开、保利、招商、金隅均有报名。其中，金茂表现最为积极，报名5宗地块，但未有斩获；中海次之，报名4宗地块，斩获1宗地块；建工也报名4宗地块，其与保利组成的联合体拿下1宗地块。

此次中建系几乎全员出击，一局、二局、五局、八局及中建方程均有报名，而且偏好朝阳区市场，但运气不佳，与朝阳地块均失之交臂。其中，在朝阳区奶西村地块竞拍中，中建智地十几次举牌助推，将现房销售面积达到上限3.5万平方米，但该地块最后通过摇号确定竞得人为金隅。唯一的“果实”是中建方程+中建信和作为一级开发企业，以7.9亿元底价获得门头沟的地块。

岳微表示，由于首开及华润在售货值充足，此次报名及参拍都相对谨慎；厦门国贸（600755）年内再度参与土拍，其前期与大悦城（000031）控股组成联合体逐鹿朝阳区太阳宫地块，此次单独参拍，接棒同属厦门国资委的全资子公司建发，着力北京市场，但再次“陪跑”；而作为隶属于北京国资委的三元嘉业，在参与第二批小瓦窑地块、第三批永丰地块后，年内第三次参与土拍，报名朝阳区平房乡两宗地块，通过现场摇号斩获朝阳区平房乡1宗地块。

值得关注的是，此次参与土拍的民营房企仅有绿城、金地、京宸盛汇3家企业，均未有所斩获。而货值充足的龙湖并未参拍。

房企补仓下土拍热度超出预期

对于北京第四批供地，岳微认为，体量明显减少，仅为前期每批集中供地成交150万平方米体量的20%左右。虽无内环地块，但多数地块均邻近轨道交通线、生活配套完善且居住界面成熟，切实实现“职住平衡”，符合购房者居住需求。整体来看，叠加“第二支箭”“金融支持房地产16条”等政策利好，开发企业融资环境改善、信心提升，导致此次土拍热度不减。

在张凯看来，北京第四轮土拍热度在一定程度上超出预期，其背后主要是目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。

“在今年第四批集中供地之前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年第四批集中供地中有所斩获和补仓。还有北京很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也在积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。”张凯如是说。

对此，北京资深地产评论人泽龙认为，今天跟北京土拍同样火热的新闻是：房企股权融资时隔12年再次重启。可以看到，在“金融支持房地产16条”政策下发不到3周，先后释放了3大融资宽松利好，包括国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度、支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资、重启房企股权融资。政策端“三箭齐发”，想必也给了房企全力在一线城市拿地的信心。

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