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记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

“原来都认为深圳二手房指导价是个笑话，结果笑话成了真。”如今，深圳房地产市场流传着这样一句话。

现在的深圳楼市，有部分二手房业主为将房子卖出去，将房源价格降至参考价。11月9日，有深圳南山房产中介直白地告诉《》记者，“（二手房价格）如果不是接近指导价，就卖不出去。”据记者了解，有南山华润城的业主着急卖房，其房子价格低于指导价才卖出去。

在惨淡的二手房市场情况下，深圳10月的新房市场也显出了“秋天的萧瑟”。乐有家研究中心数据显示，10月深圳一手住宅网签3328套，环比下跌8%。往年的10月份因为国庆开发商大促销，当月的新房成交量都有所上扬。但今年一反常态，新房成交量在国庆不涨反跌。

在这种情绪的渲染下，深圳各开发商也只能在薄雾笼罩下航行着，看不到前路，没有统一的方向。随着“双十一”到来，有开发商趁机推出了相关项目优惠活动，只为尽快将房卖出去；有些考虑到回款压力，往年“双十一”准时开启的优惠活动，现在则毫无声息。

新盘催到访客户交诚意金

“双十一”走到哪都是促销活动，深圳楼市也不例外。

经《》记者走访了解，深圳有不少楼盘选择在“双十一”前后开盘。如深圳大运片区悦时光花园在“双十一”当天开盘，同时推出一系列优惠活动，有房产中介在其朋友圈这样描述该楼盘的优惠力度，“冻资96折：71平再减12万，81平再减18万！优惠仅限开盘当天！开盘后自动取消。”

深圳房产中介“双十一”推广信息

除此之外，深圳龙华四海华亭项目，也凑了个“双十一”的热闹。《》记者以购房者身份向四海华亭项目的营销人员了解到，该项目推售86-121平住宅1044套，备案均价约6.46万/平，将于11月12日开盘，而11月9日是诚意登记的最后一天。

“目前开盘有优惠购房活动，一次性付款享受86折优惠。如果交了购房诚意金，也可锁定88折的优惠折扣，开盘第二天就没有那个折扣了，会收回折扣，之后可能会是九折。少两个折扣，就少了十几万元（优惠）。有些户型折后单价是5.4万元/平。”四海华亭营销人员张强（化名）在11月9日向记者说道。

据悉，该购房诚意金为10万元。在《》记者表示出对诚意金缴纳不太信任的样子时，张强反复解释说，“我们今天是诚意登记最后一天，明天会公示出来。如果你认可，就去办理认筹，之后选房。如果你不考虑，后面再退给你。现在这88折在龙华区市场上是没有其他项目能够比得上的。你可以再对比一下，不强求你交诚意金。龙华区域你可以随便去看，但是我相信你看完其他，还是会选择我们楼盘，因为我们价格直接秒杀其他新房。”

张强一边反复催促记者交购房诚意金，占个“坑”，以便日后能选到好房的同时省下十几万元，一边透露，“我们现在诚意登记500多批，总共1044套房。政府是要求全部拿出来选房，但是我们开发商回笼资金是500套。500套就达到目标值，它不像其他开发商，多卖一套，少卖一套，对开发商来说没什么影响。”

而一位不愿具名的房产中介向《》记者分析称，四海华亭这么便宜的最主要原因，还是因为开发商要回笼资金。目前四海华亭的价格和观澜那边价格差不多。换句话说，就是观澜的价格买龙华中心区的房子。

除了新房赶在“双十一”的节点开盘外，还有些早已开盘但仍未卖完的楼盘，趁着“双十一”推出促销活动，像和奕府在今年5月13日开盘，推出701套房，如今还剩下200多套仍未卖出。据《》记者了解，和奕府近期推出“双十一”特配优惠，“双十一”活动期间，购房享受98折优惠。除此之外，其还叠加现场认购99折和准时签约99折优惠活动。

和奕府销售张薇（化名）向记者透露，“我们是龙华最近成交量最高的楼盘，从开盘到现在，基本上每个星期的到访量和成交量都是比别的项目高的。上周两天卖了十几套。基本上，客户对比完其他项目，最终选定我们这里。”

无独有偶，张薇也像四海华亭的销售一样，建议记者先交个10万元诚意金，把心仪的房号定下来。“怕你到时候来晚了，房源就没了。好的房源，我推别人也推。之前有一套14楼的房源，有好几个客户在抢，卖的很好。”张薇说。

不过，也有楼盘在“双十一”来临之际，显得十分淡定，没有推出相关折扣促销活动，如临近四海华亭、和奕府的壹成中心十区项目。

公开资料显示，壹成中心十区共推出1062套房，主推建面约85-94平的3房2卫，于今年4月21日开盘，开盘当日揽金超20亿。据壹成中心销售介绍，目前该项目还剩下160-170套房，单价6.4万元/平起。

当记者问到最近有没有迎合“双十一”开展促销活动时，壹成中心的销售人员黄文文（化名）表示，“目前最主要的活动是开盘99折，在总价上大概能便宜6万多。如果能在7天内签合同和交首付，还可获赠两年的物业管理费。这是日常的优惠活动，我们‘双十一’并没有特别推出活动。”

黄文文指出，“双十一”没有特别推出活动，主要的原因在于项目基本接近尾声，而且该楼盘是整个龙华卖的最好的项目。“正常龙华卖得好的楼盘，一星期就卖两三套，我们一个星期卖十五六套，走量比较快。我们近期已经卖了9套。”黄文文说。

此外，黄文文还指出，虽然有些开发商四季度因回款的原因推出相关促销活动，但是房子的建筑成本、地价是最贵的，开发商再怎么回款也差不了多少，而且现在还有备案价来管控。

同样，黄文文也催记者交诚意金锁定房号。不过，相对于其他项目10万元左右的诚意金，壹成中心的诚意金仅需1万元。“我们经常晚上十一二点都有客户过来订房的。先把房号锁上，对你来说没有坏处。先交个意向金，意向金最多可以保留（房号）三天，对你来说也是个保障。”黄文文补充说道。

可以看出，深圳的新房市场特别喜欢用诚意金来“锁定客户”，而这不仅仅是局限于龙华区，南山的项目也喜欢运用“诚意金”。

位于深圳南山华侨城片区的深业鹤塘岭花园将于近期推出66套现房，目前还没拿预售证，价格尚且未知，不过据该项目的销售预测价格会在9.5万元/平-12万元/平。但值得注意的是，据深业鹤塘岭花园官方微信公众号显示，该66套房源为回迁住宅且是二手毛坯现房，需按照深圳市二手房买卖流程的规定进行交易，相关税费由买卖双方各自承担，出售方为沙河实业股份有限公司。

深业鹤塘岭花园的销售陈雪（化名）向《》记者介绍，之前深业鹤塘岭在2020年12月推售过一批住宅，价格在11万元/平左右。此外，公开资料显示，彼时深业鹤塘岭花园开盘当日去化9成。

同样，陈雪也建议记者交个10万元的意向金，占个名额，“买到合适的房子就转为定金，买不到合适的房子就退给你。现在可以先登个记，认个筹。”

为了劝说记者购买鹤塘岭花园，陈雪还用华润城的例子来当论据。“像华润城一、二期出来的时候没有人观望，整体二手房价格上去之后，三、四期就疯抢，到了五期，整个市场偏成熟，热度就没有那么高。现在鹤塘岭花园就相当于华润城的前期，如果周边的旧改起来的话，想买这种现房根本就不可能。”陈雪说。

此外，在新房“双十一”促销活动上面，深圳房产中介刘子华（化名）对《》记者指出，最近深圳新房较少，很多楼盘都要等到明年才入市，所以相对应的促销活动也没那么多。

同时，刘子华还表示，“开发商宁愿在刚推出的时候，给出最低的价格，然后慢慢收回折扣。也不愿开盘给出一个高价，然后再慢慢降。这其中主要考量在于，如果开发商刚开始88折卖给客户，后期86折卖给别人。前期购买的客户知道后肯定会维权。现在的开发商比较担心维权给自己的口碑造成影响。如果有再低的折扣，基本上就已经卖完了。”

根据刘子华介绍，位于深圳龙华观澜片区的鹏瑞颐璟府，之前开盘的时候推出了3个99折的优惠，后来变成了2个99折的优惠。现在还剩十几套尾盘，开发商想降价卖，但一直不敢，后来推出首付分期的活动，才将尾盘卖出去。

二手房指导价卖出已成常态

新房想加速卖出去，开发商还能借助“双十一”开展促销活动，让利给购房者，但对于二手房的业主来说，要加速卖房，则要实打实地向市场传递“我的房子降价了，你们快来买”的信息。在这种情况下，降价成为了一项必要条件。

曾被视为香饽饽的深圳二手房，如今面临着“原来都认为深圳二手房指导价是个笑话，结果笑话成了真”的状况。二手房挂牌量普遍增多，业主在大规模降价，成为深圳二手房市场今年“双十一”期间的真实写照。

据深圳市房地产中介协会统计，截至2022年11月1日，深圳全市共挂牌10.24万套（存重复房源），对比10月1日统计的9.74万套，环比增长率为5.2%，市场挂牌量再次上涨，反映出业主出售意愿有所上升。

深圳龙华房产中介陈果（化名）在11月9日对《》记者说，“现在个时候出来买房是非常适合的，等市场好起来的时候，随随便便一套要多好几十万元。”

经记者向陈果了解，近段时间，经过他们的新房成交量比二手房要多。龙华降到参考价成交的差不多都是老一点的房子，如果是次新房，就会高出参考价。不过业主降价确实能吸引到一定人群。

“现在龙华二手房成交价基本上看所在小区的地段、周边的环境。像红山片区的房子基本没有按指导价成交，通常都是高于指导价。而民治这块，老一点小区的房源，（成交价）可能高于指导价几万块。如果按指导价左右卖，成交的会比较快。”陈果说。在陈果看来，现在壹成中心的指导价为6.8万元/平，其二手房基本上没有按指导价卖的，高于指导价一点点会比较好卖。

在“二手房是否要按指导价才能成交”这个命题上，比起陈果的“视情况而定”，深圳南山房产中介冯希（化名）则十分笃定“如果不接近指导价卖不出去”。

冯希在深圳做房产中介十几年，见证过深圳楼市的辉煌，也看到了如今的“萧条”。“现在就是抄底的时候，这么多一线城市，深圳的房价是和其国际地位匹配的。”冯希说。

据冯希的叙述，其所在的店面最近刚成交了一套华润城80平的房子，成交价格低于指导价，主要是业主着急卖和房子户型不太好（80平做一房），且没有通燃气。要是赠送面积多一点，且户型相对较好，成交价格要在指导价往上走一点。

同时，据记者了解，也有89平两房的华润城房源近期以1200万元的价格成交，基本上接近指导价。此外，像靠近深业鹤塘岭花园的中海深圳湾畔花园，近段时间也以900万元成交了一套房源，该房源原本开价1000万元。

为此，有业内人士向《》记者分析称，现在深圳急着卖房的业主主要分三种，一种是要移民的，另一种是之前太激进，炒了很多房，加了很多杠杆，现在急着还债。还有一种就是不太看好市场的。

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