8月21日，央行宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR），1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.45%，较7月降10BP；5年期以上LPR为4.2%，与7月持平。

本次5年期LPR维持不变，无论历史经验还是现实压力，均有些“意料之外”。业内普遍认为，央行主要考量：“稳银行息差、兼顾稳汇率”。

但本次5年期LPR未动，也并不意味着稳地产的诉求下降，后续存量房贷利率下调、一二线核心城市纾困地产，仍有望落地。

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楼市不及预期 七月存贷双降

据央行8月11日公布的7月份金融数据来看，7月新增居民部门贷款减少2007亿元，同比多减3224亿元；其中，个人住房贷款为代表的居民中长期贷款减少672亿元，同比多减2158亿元。与此同时，7月份人民币存款减少1.12万亿元，同比多减1.17万亿元，其中住户存款减少8093亿元。

分析数据，不难看出楼市恢复不如预期、居民加杠杆意愿不强，集中利用前期借贷资金和自身存款进行贷款偿还或是7月居民存款、贷款双降的原因之一。

此外，从数据上看，继今年4月后，7月房贷增量再次由正转负的情况，这意味着楼市在需求上的走低，恢复预期落空。

5年期LPR未变 政策支持向消费端

继8月15日人民银行公开市场逆回购和MLF操作利率分别下降10个和15个基点的操作。业内均预计1年期，5年期LPR均跟随下调。但8月21日，1年期LRP如期降低，5年期LPR下调预期落空。

值得注意的是，此次1年期降息是今年第二次降息，当下，货币政策宽松，受就业环境影响，居民收入预期降低，储蓄意愿强，消费意愿弱，资金流动性偏弱。因此，1年期再次下调10BP，将有利于提振居民贷款意愿，提振消费市场，增加现金流的流动性。

5年期LPR按兵不动，也体现了当下房贷利率已经处于历史低位水平。在金融工具的使用上，需要从细处考量。据诸葛数据研究中心统计，截至目前，有超40城下调首套房贷利率至4%以下或取消首套房贷利率下限，较LPR减60个基点是城市首套房贷利率的最低水平，如南宁、柳州、珠海等城市最新首套房贷利率降至3.6%（LPR-60BP）。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为：“本次5年期LPR下调预期落空或是预示着目前在统筹增量、存量房贷利率的定价关系，当前增量和存量房贷利率存在较大利率差，存量利率下调的预期逐步提升，但还未有相关细则出台。”

易居研究院研究总监严跃进认为：“此次降息重在强调短期资金的成本下调，总体符合阶段性宽松的导向。这也说明对于短期刺激内需和消费方面的侧重点更强。5年期LPR利率保持不变，说明侧重点在于对此前既有的降息动作要积极消化。”

严跃进指出，“今年6月份5年期LPR出现了10个基点的下调，当前正处于对此类既有政策消化的关键期。后续也还是有下调的空间，但关键要看3季度整个经济形势的复苏态势。”

8月政策向好 市场仍保有期待值

LPR虽然没有变化，但各地还可以积极利用“房贷利率下限下调”工具。这也会使得实际认购一二手房的利率下降。

严跃进表示：“根据此前一些城市降低房贷利率的操作，在一些政策调整中往往会出现下调20个基点的可能。”换句话说，即便此次LPR不下调，各地总体上大约有下调20个基点的可能。若按100万贷款本金、30年期等额本息计算，类似操作下，前后月供额大约可以减少120元。他认为：“总体上各地对于此次LPR不下调不必过于敏感，同时要积极利用各种优惠政策，主动下调房贷利率，以激活合理住房消费需求。”

此外，记者留意到，8月20日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合强调整优化房地产信贷政策。规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。其中值得关注的就是对存量金融产品价格的新提法。

可预见的是，存量房贷利率的定价细或将加速落地。新增房贷利率及存量房贷利率定价关系将更加合理。也说明房贷政策宽松依然是大方向，各地也依然会有积极的动作，包括降低房贷利率。

此外，从本次调整方向上预判，存量房贷利率下调或需要防止商业银行利润被过度压缩。而这或许也是本次5年期LPR未变的重要因素之一。

事实上，央行对于存量房贷利率调整的定调并非第一次改变，7月14日央行货币政策司司长邹澜对此表示“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

8月1日的下半年工作会议上，央行也提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。而8月17日23Q2货政报告中提出“居民信贷成本稳中有降”，替换掉之前“个人消费信贷成本稳中有降”的表述则被业内视为推动“存量房贷利率”下调的重要政策性铺垫。

综上，王小嫱预计：“存量房贷利率的定价细则将加速落地，新增房贷利率及存量房贷利率定价关系将更加合理。这将有效缓和居民‘房贷’压力。”

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