随着市场信心逐步恢复，北京楼市活跃度回升，尤其是自2月份以来，北京热门区域新盘的到访量明显增多，新房成交规模和价格同环比均有所增长。整体来看，2023年一季度，北京楼市保持复苏节奏，正稳步恢复。

(资料图片仅供参考)

部分区域热度提升

从事互联网工作的刘立今年想改善一下住房条件，减少通勤时间。他把房子选在了位于北京昌平区霍营东路的紫金书院。刘立告诉中国经济时报记者，紫金书院向南临近海淀、朝阳，向北是昌平区的产业核心未来科学城，又紧邻人大附中昌平学校，交通便利，基本上符合他的预期。

事实上，昌平区是2022年北京的供地大户，区内北七家、生命科学园等多个小板块均有供地。2023年开年以来，昌平区的供地依旧是房企竞夺的热门。昌平区正成为楼市的热门区域。

“北京楼市的需求结构仍以刚需、刚改客群为主。”合硕机构首席分析师郭毅告诉本报记者，目前来看，大兴区、昌平区、顺义区是成交排名前三，丰台区是第四位。

相关数据显示，1-2月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签金额141.25亿元，网签面积16.94万平方米，成交热点项目主要集中在丰台区、东城区、昌平区和大兴区。

具体来看，1月份，昌平区成交592套，夺得各区域成交套数销售冠军。大兴区成交463套，居第二位。丰台区成交384套，居第三位。昌平区的涨幅也可观，怀柔区、平谷区等区域环比降幅显著。

2月份，大兴区成交493套，夺得各区域新房市场成交套数销售冠军，西红门板块的项目成交活跃。顺义区成交488套，居第二位。丰台区成交409套，居第三位。海淀区因部分项目集中签约带动，环比涨幅居城六区首位。顺义区后沙峪板块、仁和板块等涨幅可观。远郊四区成交环比均增，其中怀柔区、平谷区涨幅显著。

“从楼市成交量来看，北城一直是热点区域，究其原因，主要是产业聚集、企业多、密集的高新科技企业人才聚集。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超告诉本报记者，此外，受疫情影响，春节后购房需求进一步释放，推动了楼市逐步回暖。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉本报记者，大兴区、昌平区等成交量较高跟新房供给量、供给与购房者需求匹配度较高等因素密切相关，区域内区位良好、拥有优质配套资源、企业品牌优势较大的项目销售表现较好。

此外，黎乃超介绍，传统刚需成交主力板块集中在房山良乡、顺义仁和、通州亦庄新城，近期怀柔科学城、回龙观、昌平阳坊镇有阶段性成交增长。不过，亦庄新城供应乏力，后续成交将有所收缩。改善型成交主力板块集中在海淀永丰、昌平回龙观，受近期放量影响，成交占比明显增加；城市副中心、大兴西红门、开发区河西、朝阳崔各庄板块成交占比保持稳定。

“刚需成交占比自2021年10月以来首次超越改善成交占比，2023年开年刚需明显走强，有望带动市场进入修复周期。尽管刚需修复明显，但北京市商品住宅的成交主力依然是‘改善+高端’，成交套数占比约60%，金额占比约80%。对北京市场而言，激发改善型需求对稳定市场更具有积极意义。”黎乃超表示。

改善型需求进一步释放

当前，在购房者买房越发理性的市场预期下，改善型需求进一步释放，尤其是高信用房企旗下性价比高的改善型楼盘去化较好。

郭毅告诉本报记者，改善型客群在购房的选择上更关心房子本身的地段位置、周边配套资源以及房子本身的品质等，聚焦于提升生活品质。

中指研究院数据显示，从北京置业需求结构来看，90-140平方米成交占比提升，改善客户购房意愿相对较好。2023年1-2月，北京市新建商品住宅90-140平方米共成交2832套，同比增长19.1%，占比为41.9%，较2022年同期提升10.2个百分点；90平方米以下成交2580套，占比38.1%，较2022年同期下降10.6个百分点。

具体来看，大兴、昌平、顺义等区90平方米以下住宅成交套数超过300套，部分板块如昌平区回龙观、大兴区庞各庄、顺义区胜利街道-光明街道-石园街道-仁和镇等板块成交量相对较大；大兴、昌平、朝阳、顺义、丰台等区90-140平方米户型成交套数较高，丰台、朝阳、东城等区140平方米以上住宅成交热度较高。

郭毅认为，刚需置业要聚焦于最核心的需求来选择适合的房子。改善型置业应关注一些确定性的价值，比如，区位地段是否有优势，是否是品牌房企开发，物业公司能否提供持续优质的服务，户型功能空间能否满足家庭居住生活需要等。

在黎乃超看来，“房住不炒”将是长期共识，不会再出现大涨大跌的现象，有需求买就对了，对于刚需、改善型、高端改善需求者来说，现在是政策稳定期，可以积极入手。在北京买房结合自身情况重点是选对片区，配套有优势，选择大型、实力房企对住房品质有保障。

陈文静建议，购房者在置业选择上，需要结合自身状况选择合适的项目，选择配套相对完善、性价比较高的项目，这些项目未来抗风险的能力较强、流动性也较好。同时，要选择优质开发商的项目，降低出现交付问题的概率。

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