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银行业正响应政策号召，向房地产开发企业提供融资便利。工、农、中、建、交、邮储六大国有商业银行均已和关联房地产开发企业签订总对总战略合作协议。具体来看，工商银行与万科集团、金地集团（600383）、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家全国性房企，提供意向性融资总额达6550亿元；中国银行向3家房企提供2200亿元人民币或等值外币的意向性授信额度；农业银行5家；建设银行8家；交通银行2家(千亿级授信额度)；邮储银行（601658）5家(2800亿授信额度)。六大行累计授信额度约为1.1万亿人民币，涉及约17家房地产开发企业，央企、国企和民企均在列。

据银保监会数据，今年1至10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元。有关负责人提到：由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续，少数房地产企业出现风险，并对市场产生了外溢效应，银保监会指导银行做好对房地产的信贷投放，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。从数据和发言来看，金融体系向房地产开发企业的针对性融资便利措施不是短期行为，在楼市低迷期结束之前，预计将一直持续下去。

在此之前，政策面密集发声，力保楼市平稳健康发展。国常会提及降准，金融体系可用资金将显著增长。人民银行和银保监会共同推动的16条举措，直指房地产开发商的融资性难题。银行体系和地产开发商体系的强强联合，必定能够改变上半年各个曾是土拍市场遇冷的局面。受此消息影响，港股市场的内房股板块频频占据涨幅榜首；A股房地产开发板块也有亮眼表现，今日集体走强，截至11:40，涨幅3.21%，多支板块内个股涨停。

融资是向房地产开发商“输血”，销售是房地产开发商“造血”，后者对行业发展的重要性远大于前者。在股票市场为融资端问题的缓解而欢呼时，不可忽略销售端依旧萎靡不振的现状。据统计局数据，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%；1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。无论是从住宅投资、商品房销售面积还是销售额来看，楼市成交端都处于严重萎缩的状态。

造成楼市成交低迷的主要原因是房价收入比不合理，叠加疫情因素拉低购房者收入预期，长期贷款意愿严重不足。据第三方数据，2021年全国商品住宅房价收入比为9.1，略低于2020年的9.2，但仍处于历史高位水平。2000年之前，房价收入比在6.5至7倍之间，2009年突破8.0，2014年后开始迅速升高。国际市场关于房价收入比到底是多少合适，并没有确定性结论。以历史数据看，中国的比值在8附近，比较符合民众预期。

ATFX分析师团队简明观点：融资端难题不断缓解，港股和A股市场的房地产开发类个股值得中期关注。

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2022-11-25

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