对于深圳市场而言，商务公寓一直是一个特殊的存在，但在存量时代下商务公寓到底会何去何从？

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深圳向港澳居民放松商用物业、商务公寓限购？

近日，市场传出消息，深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓对港澳居民“放开”。更有媒体指出，深圳市住房公积金管理中心相关人士表示，政策是最近几天才更新的，接下来会告知相关职能部门落地执行。与此同时，该中心负责审核购房资格与网签备案，相关政策调整会否对外发布尚未明确，此外，本次放开的是港澳居民，不包括台湾居民和境外人士，住宅的限购政策也未有变化。

7日下午，记者致电深圳市住房公积金管理中心，相关负责人表示正在对上述消息进行核查，截至发稿仍未正式回复。

有在售商务公寓项目的销售经理表示，“港澳居民个人可以认购，但现在明细还没有出来。”不过，记者也致电深圳市住建局，但截至发稿仍未获得回复。

对于上述政策的相关进展，记者会持续追踪。

商务公寓曾是投资客“狂欢”空间

根据2007年发布的《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的住宅类商品房。而境外机构和个人购买非自用房地产的，要遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业，取得营业执照后方可按照核准的经营范围从事相关业务。也就是说境外机构和个人购买非自用商品房，必须要取得两证，一个是《外商投资企业批准证书》，一个是《营业执照》，营业执照中要有房地产投资的营业范围。

一位来自香港的购房者告诉记者，在同一个片区内，深圳的商务公寓价格往往只有住宅的六至七成左右，与香港房价相比，这些商务公寓的价格就显得更加实惠，出租回报率也相对较高。“如果限购政策真的放宽，我会考虑买一套商务公寓来自住。”这位购房者如是说。根据美联物业披露的数据，自年初香港与内地通关后，深圳楼市多项数据均显现上升趋势，买家对深港物业的查询及访客量均明显上升。

深圳中原研究中心的数据显示，2023年9月，深圳目前在售公寓项目高达74个，其中单价最高的为恒裕深圳湾，约每平方米15.3万元，单价最低的为京基御景荟都，约每平方米2万元。

由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，深圳商务公寓的销售情况一直都不如住宅市场，这和公寓的一些特性有关。

有购房者告诉记者，大多公寓的产权只有40年，且在学位申请上处于劣势。尽管近年来政府鼓励商务公寓通燃气、转民用电价，但很多公寓依旧是商水商电的收费标准，设计上的缺陷也会给居住带来不便。此外，二手商务公寓交易还有税费成本较高以及其他一些限制条件。据公寓销售经理介绍，目前二手商务公寓的交易税费要占到交易额的15%至20%。

而且商务公寓的去化难也一直是开发商面临的难题，深圳中原研究中心的数据显示，由于2020年7月深圳商务公寓停止审批，近两年商务公寓销售量持续走低。今年只有4月和8月有新增商务公寓入市。

记者梳理发现，2020年7月深圳取消商务公寓土地审批；2021年3月，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。此外，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以配建燃气管道。至此，深圳商务公寓进入存量时代。

尽管深圳商务公寓进入存量房时代，但过剩的矛盾长期存在，有业内人士认为，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力。

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