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讯 8月15日，中国人民银行开展4010亿元1年期中期借贷便利（MLF）操作和2040亿元7天期逆回购操作，1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%，较上月下降15个基点；7天逆回购利率从1.90%下调至1.8%，较上月下降10个基点。这是今年以来央行第二次降息，今年6月，央行分别下调1年期MLF操作利率和7天逆回购操作利率各10个基点。

MLF中标利率是LPR的先行指标，多位业内人士认为，本次下调或进一步引导本月20日LPR下调，5年期以上LPR亦有进一步下调空间。易居研究院研究总监严跃进告诉记者，此类数据也在很大程度上说明，后续新一轮降息空间开启。“MLF的降息，确实对后续LPR等会产生积极的影响，而市场预期也在进一步形成，这也使得后续包括房地产等领域的降息进一步增强。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，由于MLF直接与LPR挂钩，此次MLF操作利率较上月下降15个基点，也意味着接下来的1年期和5年期LPR都会再次下调，分别对应着实体贷款需求和居民房贷需求。

“7月我国社融数据表现明显不及预期，单月新增人民币贷款仅364亿元，同比少增3892亿元，为2006年11月以来最低水平。当前房地产市场低迷态势未改，居民住房信贷需求偏弱，7月住户中长期贷款减少672亿元，同比减少2158亿元。从宏观数据上看，7月，我国消费、投资、出口增速均进一步走弱，宏观经济下行压力较大。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，央行此次降息，意味着稳经济宏观政策力度在加大，LPR如进一步下调，降低购房成本有助于修复市场预期。

严跃进进一步指出，金融环境势必进一步宽松，客观上有助于促进各产业经济资金流动状况的改善。“房地产政策的新一轮刺激在路上，尤其是会强调降低首付和降低房贷利率等内容。对于房贷利率的下调也是目前购房者非常关注的。房贷利率的进一步下调，对于降低购房成本、激活合理住房消费需求有积极的作用。同时房地产领域各类其他政策和此类政策结合，也会发生较好的政策拳效应。”

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1-7月销售面积跌幅明显扩大，需要组合政策对需求托底

8月15日，国家统计局发布的2023年1—7月份全国房地产市场数据显示，1—7月份，商品房销售额70450亿元，下降1.5%；商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；1—7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

李宇嘉认为，住宅销售面积1-7月的下跌幅度对比今年上半年扩大1.5个百分点，一方面是由于7月是季节性淡季，另一方面开发商冲半年业绩后，推盘和促销的积极性有所减弱。更重要的是，7月份房企风险再次蔓延，各方对于后续市场的走势再次转弱，同时7月份表态优化调整政策后，居民也在等政策出台以决定后续的购买选择，这些都是导致7月份销售明显下行的原因。而6月份以来，新房销售同环比下滑幅度加大，特别是7月重点城市同环比下滑幅度超过30%，TOP30重点企业中大部分销售同比下滑幅度在30%-40%，即便是头部企业也出现了超季节性的下滑，抑制了开发商拿地、开工的积极性。

对于接下来的市场走势，李宇嘉表示，“近期各地积极纾困楼市，热点城市开始降低二套房首付比例，一线城市也在酝酿政策，国家也在出台各项扶持民企融资的政策，推进城中村改造。近期央行再次下调政策利率MLF，预计接下来房贷利率还会下降，从而对需求进行托底，但在供大于求的新形势下，下跌态势未必能迅速扭转。”

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