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【全球聚看点】中信证券:新房和二手房市场正快速复苏 看好此前拿地积极的房地产开发企业

2023-02-27 14:02:57来源:智通财经

中信证券发布研究报告称,房地产政策既鼓励短期市场的平稳发展,也为长期的新发展模式添砖加瓦。新房和二手房市场正在明显快速复苏,此前不被看好的三四线城市也在复苏之列。且由于政策可持续,相信复苏持续性也比较强。看好销售很可能超预期,此前拿地积极的房地产开发企业,以及受益于销售复苏的房地产服务商。

▍中信证券主要观点如下:

金融支持住房租赁市场发展。


(资料图片)

中国人民银行、银保监会近日发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》征求意见稿,提出要支持住房租赁供给侧结构性改革,重点支持自持物业的专业化、规模化租赁企业发展。

该行预计,住房租赁企业可以获得更加便利的贷款支持,也能利用好REITs市场。租赁住房市场的发展,能够有效缓解房地产市场面临的舆论压力,也能通过专业机构适当消化存量空置房屋(但这是有限的),还能对房地产开发投资起到支撑。

存量和增量按揭贷款利率有望继续下降。

根据中国人民银行2022Q4货币政策报告,2022年房贷余额38.8万亿元,同比增长1.2%,较2021年下降10.1个百分点,为有统计数据以来最低。需求不振和提前还款是按揭增速创新低重要原因。该行预计按揭利率(包括存量和增量)会进一步下降,以提振需求。

2022年12月,新发按揭利率为4.26%,较新发贷款平均利率高12个基点。

销售快速复苏,政策效果显著。

2023年年初到2月25日,重点城市新房成交套数同比下降18%,二手同比上升35%。其中2023年春节后29天,比2022年春节后29天,新房成交套数同比下降13%,二手则同比增长59%。

新房和二手房市场都在快速复苏,该行预计新房市场将在3月迎来网签的同比正增长。不少三四线城市也在复苏之列,企业统计的数据显示三四线城市认购情况已经在最近一周明显好转,预计2月底网签数字将有所表现。

政策框架维持,企业表现分化。

房地产投资既取决于企业的销售,更取决于企业的融资。信用债市场难在短期复苏,该行预计开发投资复苏会显著滞后于销售复苏。且开发企业一致看好大城市,中小城市政府性基金收入下降压力仍然很大。房地产的需求鼓励政策将在较长时间维持。

房企由于货值不同,尤其是信用融资能力不同,预计表现相当分化。2023年以来尾部项目型小公司的市占率提升,融资渠道稳定的头部企业销售盈利能力和权益比上升。

风险因素:

专业住房租赁机构仍然面临盈利能力偏低,负担偏重的挑战。商品房销售全面复苏仍有待时间验证。拿地偏少的企业销售持续下滑风险。

标签: 房地产开发企业

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