2022年，北京楼市整体处于低位运行状态，市场成交活跃度明显减弱，尤其是疫情爆发、疫情管控时期，新房成交明显受限。2022年，北京商品住宅(不含保障房)累计成交767万平，同比下降24%。土地方面，北京累计成交55宗商品住宅用地，成交规划建面484.7万平，同比下降30%。

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(资料图片)

特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-12月31日期间北京合同签约的商品房(不含保障房)为统计口径，主要依据在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2022年，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计4294.2亿元；TOP20企业商品房销售面积合计867.1万平，TOP20门槛值分别为102.0亿元和21.4万平。销售额方面，中海地产、首开股份（600376）和华润置地位居前三位，其中，中海地产全年销售额达544.1亿元，位居首位。中海地产在北京分为深耕石景山板块的中海新城和负责其他城区地产开发北京中海，2022年全年，两家城市级公司通过精准布局，储备了充足的土地，汇德里、湖光玖里、京叁号院、兴叁号、寰宇天下-天赋等项目均实现不俗表现。首开股份销售额达492.4亿元，位居第二位；华润置地位居第三位，销售额为413.1亿元。销售面积方面，首开股份、中海地产、北京城建分别位居销售面积榜前三位，其中首开股份和中海地产销售面积均超100万平。

特别声明：北京房地产企业权益销售数据统计是以2022年1月1日-12月31日期间北京合同签约的商品房(不含保障房)为统计口径，主要依据在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2022年，北京房地产企业权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计2576.4亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积合计538.9万平。权益销售额和权益销售面积TOP20门槛分别为63.2亿元和17.3万平。中海地产、北京城建和华润置地位居权益销售额榜单前三位，权益销售额分别为479.9亿元、270.7亿元和223.3亿元。

特别声明：北京商品住宅项目销售数据统计是以2022年1月1日-12月31日期间北京网签备案的商品住宅(不含保障房)为统计口径，主要依据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2022年，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签金额775.36亿元，网签面积85.02万平。北京城建.天坛府、学府壹号院、中建壹品.学府公馆三个项目锁定前三甲，网签金额均超110亿，其中北京城建.天坛府项目网签金额达120.21亿元，位居首位；学府壹号院网签金额116.80亿元，位居榜单第二位；中建壹品.学府公馆网签金额112.25亿元，位居第三位；TOP10项目主要分布在中心城区的海淀区和朝阳区，其中海淀区占据6席、朝阳区2席，东城和大兴区各有1个项目跻身TOP10。

▍住宅市场

成交价格：新房价格保持平稳，涨幅明显收窄。从典型样本价格指数变化来看，2022年北京房价涨幅出现明显回落，全年上涨0.9%，同比涨幅收窄0.8个百分点。

图：2020年-2022年北京新建住宅价格指数

数据来源：

销售规模：疫情反复叠加市场持续调整影响，2022年北京新房成交规模下降超两成。2022年，北京楼市受全国市场持续调整及多轮疫情反复影响，整体处于低位运行状态，市场成交活跃度明显减弱，尤其是疫情爆发、疫情管控时期，新房成交明显受限。2022年，北京商品住宅(不含保障房)累计成交767万平，同比下降24%，略高于2019年、2020年成交面积，打破自2018年起连续4年上升趋势。

图：2017年-2022年北京商品住(不含保障房)成交情况

数据来源：

供应规模：房企推盘意愿减弱，2022年北京商品住宅供应规模持续回落。伴随2021年下半年楼市快速降温，导致房企推盘节奏开始放缓。2022年一季度供应规模持续位居低位水平，月均仅为31.3万平，伴随楼市逐步底部企稳，房企供应力度开始增加，二季度供应增加至85.8万平，环比提升174%，但受疫情多次干扰影响，供应规模呈现逐步下降趋势，三季度、四季度月均供应规模约为61.5、44.1万平，环比均下降28%。销供比来看，2022年北京商品住宅供求关系有所缓和，销供比同比下降0.17个点至1.15。

图：2017年-2022年北京商品住宅(不含保障房)供应情况

数据来源：

库存方面：库存规模上行，整体出清周期震荡回升。截止2022年12月底，北京新房库存规模约为1263万平，同比增加8%，再次回到高位水平。从短期库存去化来看，2020年以来需求开始逐步释放，带动出清周期逐步下滑，2021年出清周期降至13.9个月，但随着楼市快速降温，导致库存去化速度减弱，出清周期再次呈现大幅拉升，2022年底短期库存出清周期达到18.3个月，目前库存去化时间超出正常水平，整体去化风险较为突出。

图：2017年-2022年北京商品住宅(不含保障房)库存情况

数据来源：

▍宅地市场

2022年，北京累计成交55宗商品住宅用地，成交规划建面484.7万平，同比下降30%。从集中供地成交情况来看，宅地成交规模呈现逐步下滑趋势，一批次累计成交约160.9万平，在2022年位居首位，而四批次土拍出现显著下滑，仅成交31.9万平，环比下降78%，较2022年一批次下降80%。

图：2017-2022年北京宅地供求请况

数据来源：

2022年，北京宅地供地次数由3次增加到5次，供地集中性减弱。从住宅用地集中供地节奏来看，2022年改变了2021年的“大集中”供地模式，调整为“小集中”的供地模式。回顾2021年初，北京集中供地正式开启，前两批分别“大规模”供地“30宗”和“43宗”，2021年年末第三批供应减少到“12宗”，全年上市量达到85宗。而2022年，集中供地前三批次稳定在17-18宗，第四、第五批下调为6宗，政府开始通过增加供应次数、减少供应规模，保障土拍市场热度。

图：2017-2022年北京宅地成交热度情况

数据来源：

2022年北京土拍呈现小幅升温趋势。2022年整体土拍热度回落至近年来低位水平，成交溢价率约为6%，与去年基本持平，但从历史成交溢价率变化来看，2017年以来成交溢价率呈现波动下滑趋势，2022年成交溢价率再创新低水平；但从各批次土拍竞争表现来看，土拍热度呈现低位回升趋势，首批成交溢价率约为4.4%，三批次成交溢价率出现增加至6.1%，四批次成交溢价率回升至10.0%，创年内新高水平。

整体来看，下半年以来北京土拍热度呈现企稳回升趋势，尤其是三次土拍以来成交溢价率快速上升，主要是由于供地规模下降、优质地块供应增加、盈利空间明显改善、楼市预期出现修复，地块项目未来销售困难现象明显缓解，带动房企补仓积极性提升，多宗地块实现触顶成交。

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