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展 望

考虑到当前大部分银行个人住房抵押贷款的准入门槛较高、信审及贷后管理严格，房地产市场“三稳”的政策环境，RMBS项目基础资产的特点和交易结构特征，我们认为存续RMBS项目的整体资产池信用质量和产品信用表现在2023年将会继续保持稳定。

截至2022年11月末，大部分已发行RMBS项目基础资产的累计违约率均保持在1.5%以内。2022年发生的“强制断供”所涉及的楼盘在当前的住房按揭贷款市场中占比并不高，因而其作为RMBS交易入池资产的比例也相对较低，主要的负面影响集中于未办理正式抵押登记的贷款占比较高的交易。国内RMBS交易基础资产的分散性较好，抵押率充足并具有一定的账龄，这些正面的资产特征能够有效缓释个别房地产开发企业信用事件和“强制断供“事件带来的风险。我们认为，2023年RMBS项目的基础资产表现将仍然保持稳定。

RMBS项目优先级证券通常采用的逐期摊还机制保证了在资产端低违约的情况下逐期增加的劣后级增信；另一方面，RMBS项目的优先级证券通常为浮动利率，这使得利率的下行不至于侵蚀过多的超额利差，甚至在某些调整频率下会使得超额利差有所增加。我们认为，RMBS项目的证券信用表现亦将在2023年保持稳定。

2022年RMBS仅在一季度发行了三单项目，发行规模较2021年下降95%左右，是自2015年以来的历史新低。我们认为，受房地产行业市场环境、新冠疫情反复和经济政策导向等因素的影响，2023年RMBS市场发行规模及节奏仍有较大不确定性。虽然房贷利率处于下行通道，近期出台的各项政策措施有利于个人住房按揭抵押贷款市场，但居民对住房按揭抵押贷款的需求并未快速回暖，长期影响仍有待观察。在上游市场并未复苏的前提下，未来的RMBS发行情况仍将受制于相关宏观政策、商业银行资产负债表管理的需求以及行业产品结构的创新变化。同时，2022年出现了首单RMBS产品的清仓回购，我们预计行业存量规模未来也会陆续受到产品兑付或清仓的影响。

2023年仍需持续关注基础资产中仅办理抵押权预告登记住房的建造和交付风险，小区和开发商集中度风险，以及因未及时办理正式抵押登记而致使受托机构无法行使抵押权的风险。

持续关注利率变化对个人住房抵押贷款的违约、回收和早偿情况的影响，以及对RMBS证券的影响。

针对房地产市场的各项支持举措能否有效传导至个人住房抵押贷款市场，进而影响RMBS证券发行情况。

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