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多城密集松绑限购政策、五年期LPR利率下调、银行间交易商协会畅通民企融资渠道、商业银行总对总定向授信万亿额度，政策面对房地产行业从强监管到强扶持的转变极为明显。随着地产开发商融资端问题的缓解，港股市场内房股板块持续走强。截至今日15:30，内房股板块上涨10.54%，主营物业开发的上坤地产以55.56%的幅度领涨。不过，其总市值不足2亿，属于中小盘股，对板块走向的代表性较差。华润置地、龙湖地产、中国海外发展等总市值超千亿的个股更值得持续关注。

除融资端利好外，需求端近期也迎来修复的可能。内地疫情防控措施的松动，既有利于企业开工建设、消费者线下购物，又能有效释放楼市销售端压抑已久的看房需求。近两年困扰楼市的成交低迷问题，虽不能立刻出现实质性转变，但温和复苏的希望正逐渐增大。内房股板块是稳定港股走势的中流砥柱，互联网医疗、旅游酒店、影视娱乐等板块轮番走强，叠加中概互联网板块因为美股的上涨而走出低谷，港股市场岁末小牛市的迹象越来越显著。

技术角度看，内房股板块在11月之前是显著的空头趋势，10月31日才迎来转折。11月下旬在突破下降趋势线时，出现两周左右的震荡走势，但最终实现有效突破并延续大涨模式。碧桂园、龙湖集团、旭辉集团等个股走势，均与内房股板块走势类似。华润置地却不同，作为内房股总市值最高的个股（2539亿），1996年上市至今，基本保持了长周期的上涨格局，中间鲜有大幅度回调。

业绩方面，华润置地长期数据表现良好，但今年有遭遇发展困境的迹象。2013年至2021年，华润置地的营收总额均保持正增长，增幅区间在5%至61%之间，2021年增幅18.11%，表现良好。但是，据今年中报数据，营收总额728.9亿元，同比下降1.15%，虽然降幅不高，但值得警惕。归属母公司净利润106亿元，同比降低19.22%，表现不尽如人意。当然，半年报数据毕竟已经过去很久，当时的宏观经济和政策面与现在大为不同。在融资端和疫情防控双利好因素驱动下，华润置地的2023年一季度财报有望表现亮眼。

需要提醒的是，房地产行业的乐观情绪是阶段性的，在成交端低迷状态没有彻底扭转之前，不可掉以轻心。据统计局数据，1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%；1-10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。除非房地产开发投资和商品房销售的同比增速由负转正，不然融资端如何改善，行业的发展都不具有可持续性。

ATFX分析师团队简明观点：岁末小牛市期间，内房股板块大概率仍将维持强势状态。

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2022-12-09

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