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■本报记者余知都

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“尽管费尽周折赢下了这场官司，但希望大家以我为戒，不要再做借名买房的傻事了。”11月28日，经历了一场官司的湖南省长沙市消费者徐永波对《中国消费者报》记者说。

借名买房

徐永波是一名出租车司机，此前和妻子感情不好，因家庭矛盾频发而多次提出离婚。由于居住房是婚前妻子名下的，为保障自己离婚后有房可住，徐永波瞒着妻子，与堂妹徐文洁达成口头协议，以徐文洁的名字购置了某楼盘204房，总价355319元。为稳妥起见，徐文洁的丈夫彭述专门找来律师为堂哥借名买房出谋划策。

2013年12月29日，徐永波将165319元通过现金存款的形式转入徐文洁的银行卡缴纳首付款，并以徐文洁的名义与楼盘开发商签订《商品房买卖合同》。2014年4月25日，他以徐文洁名义向银行按揭贷款19万元支付剩余房款，贷款期限20年。同年5月开始，徐永波按月定期通过现金存入的方式将还款金额存入徐文洁名下用于还贷的银行卡。起初，该卡由徐文洁保管。几个月后，为便于还款，徐文洁将该卡交与徐永波自行保管。

2015年11月10日，徐文洁协助堂哥办理不动产证，房屋登记在徐文洁名下。到2020年5月，已还款6年。其间，随着女儿长大，徐永波夫妻俩的感情磨合得越来越好。徐文洁和彭述此时却出现感情裂痕，到法院起诉离婚。对此，徐永波隐隐感到有些不安。

2020年6月14日，徐永波与徐文洁就借名买房一事补签了《借名购房合同》，载明徐永波以徐文洁名义购买某楼盘204房，并缴纳购房首付款165319元，徐永波还清贷款后，徐文洁有配合徐永波办理过户手续的义务，过户费用由徐永波承担。堂弟徐文浩、徐文清在《借名购房合同》上签字见证。

拿到《借名购房合同》后，徐永波一颗悬着的心放下了。然而，2020年6月底的一个凌晨，徐永波照例去银行现金缴存时，发现徐文洁名下用于还款的银行卡被锁卡，导致他不能按时进行还贷。徐永波事后得知，因徐文洁和彭述处于离婚诉讼阶段，双方的财产(包括银行卡)均被冻结。更令徐永波猝不及防的是，此时妹夫彭述不认可该借名买房一事，并认为是徐文洁为转移夫妻财产与堂兄徐永波联手导演的一出戏。

各执一词

2021年初，徐永波将徐文洁及彭述诉至法院，请求法院判令徐文洁、彭述协助自己办理204房的过户手续，并将房屋变更登记至自己名下。长沙市天心区人民法院开庭进行了审理。

庭审现场，徐永波陈述了自己借名买房的起因，以及支付首付款和偿还银行按揭款的过程，并出示了相关证据。

徐文洁认可徐永波借名买房一事，并表示购房款都是徐永波的，且银行按揭也一直是徐永波在还款。徐文洁同时表示，彭述知道借名买房事宜，当时还是彭述联系一名律师告知兄妹俩如何操作，买房当天，彭述也去了楼盘现场。徐文洁借给徐永波5万元作首付款，彭述也知情。

彭述辩称不认同借名买房。他认为，徐永波与自己妻子系堂兄妹，徐永波提供的《借名购房合同》系事后单独与徐文洁补签，且补签的时间在彭述和徐文洁之间的离婚诉讼之后，有转移财产之嫌。其次，本案证人都是徐永波的亲戚朋友，缺乏证明力。徐永波提供的银行流水显示按揭还款大多是通过现金还款，不能说明按揭还款人就是徐永波。同时，徐永波家庭名下已有两套住房，根据长沙市的限购政策，其声称的“借名购房”在当时违反购房政策，如今依然属于限购范围。

彭述还辩称，房屋是自己去购买的，他与徐文洁一起去看的房，合同都是徐文洁个人签字，自己没签字的原因是不需要两个人签字，票据原件也是徐文洁保管。

水落石出

法院认为，《民法典》第二百二十条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”

法院审理认为，本案争议的焦点为徐永波与徐文洁是否存在借名买房合同关系。本案诉争的房屋购买时间为2013年12月，徐永波与徐文洁签订《借名购房合同》为2020年6月，彭述抗辩称徐永波与徐文洁系堂兄妹，该《借名购房合同》签订时间在彭述与徐文洁婚姻关系出现问题后，不能排除徐永波与徐文洁系为转移财产所为。仅凭徐永波与徐文洁签订的协议，法院无法确认借名买房合同关系是否存在。因此，法院认为，判断借名买房关系是否存在，除了要看双方是否有协议约定，还应当综合分析购房时双方当事人真实意思表示，并结合房款支付、房贷偿还、房屋交付、居住、使用情况等进行综合分析，再确定房屋归属。

法院对徐永波陈述的还款细节进行了认真调查分析。法院经审查并结合相关事实，确信徐永波与徐文洁之间存在借名买房合同关系的事实具有高度可能性，且按当时的政策该房屋不属于限购范围，故法院认定徐永波借名买房事实存在。

据此，长沙市天心区人民法院作出一审判决，判令徐文洁、彭述将204房过户至徐永波名下。彭述不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院。日前，长沙市中级人民法院审理后作出维持原判的终审判决。

借名买房不可取

“当事人无论出于何种原因，借名买房都是不可取的。”湖南省消保委副主任兼秘书长吴卫在接受《中国消费者报》记者采访时表示，借名买房尽管法律没有禁止，但隐藏着极大的风险和隐患，如果处理不好，将会给当事各方造成极大的困扰。

吴卫进一步解释说，一方面，实际出资人(借名人)可能面临多方面的风险。如借用他人名义购买房产，属于恶意规避法律法规政策的行为，双方订立的合同无效，实际出资人则无法取得产权。如名义产权人反悔或私自转让、抵押，实际出资人也可能无法取得产权。此外，如名义产权人陷入财产或者离婚等民事纠纷，房产有可能被查封甚至拍卖。如果名义产权人去世，其继承人有可能不了解借名之事、不承认借名之事，甚至继承人众多，实际出资人可能陷入纠纷，最终无法取得房产。

另一方面，名义产权人也可能面临风险。目前，国内多个城市对买房实施限购政策，且政策存在经常变化的可能，如名义产权人后期自己打算买房，就可能会因借名行为而丧失买房的资格。国内多家银行对购买第二套房产提高了首付比例、收取更高的贷款利率，名义产权人在后期自己买房时，可能需要支付更高的首付比例，给付更高的贷款利息。对于借名贷款买房的情况而言，实际出资人是实际还款人，名义产权人是名义还款人。如实际还款人逾期偿还贷款，就可能会对名义还款人造成信用损失。

吴卫提醒消费者在购买房产时，一定要慎重考虑可能存在的风险以及自身可承受风险的能力，不要为一时之便借用他人的名义买房，更不要因蝇头小利而出借自己的名义给他人买房，以规避不必要的损失和风险。

(文中涉案人员均为化名)

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