楼市门槛降低效果如何

编者按 最近楼市新政密集出台，随着一线城市推出“认房不认贷”政策，楼市全面松绑。除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实相关举措，部分城市取消限购，十余城明确执行差异化住房信贷政策，购房门槛明显降低。本期地产周刊聚焦楼市门槛降低之后，市场反馈与效果如何？

【资料图】

■ 记者 周雪松

楼市正值传统旺季，“金九银十”遇上重磅新政有助于市场企稳回暖。8月底以来，多个重磅政策推出，遏制房地产市场下滑。9月1日，北京、上海落地执行首套房“认房不认贷”，从新政出台后第一周的表现来看，市场出现反弹。与此同时，房企推盘力度也在加大。

据第三方机构数据，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米，环比上升13%，但同比仍下降44%。三季度整体供应稳步回升，逐月递增，不过，尚不及3月和6月季度末供应水平。新政执行后，全国置业意愿提升了15个百分点，北上广深均提升明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。

“目前房地产市场有回暖迹象，但仍然面临不确定性，未来市场走势如何，还要看市场能否持续改善。”日前，有房地产企业相关负责人在接受记者采访时表示。

热点城市出现回暖迹象

随着“金九银十”到来，楼市又开始逐渐活跃起来。哈尔滨日前打响商品房省外推介“第一枪”，想把房子卖到南方去。9月9日，哈尔滨市的房地产项目首次走出黑龙江，到南京举办推介活动。13家房企带去了21个房地产项目、优质房源近5000套参与活动。从公开报道来看，销售情况不详。

研究机构数据显示，上海9月供应缩量显著，创近半年来单月新低。深圳9月预期将会有12个楼盘上新，超5000套房源计划入市。二线城市中，成都9月供应达112万平方米，位列二线城市榜首。进入“金九银十”，房企蓄势待发，推盘积极性稳步回升。

南京是值得关注的一个城市，进入“金九银十”，南京楼市明显升温。“南京楼市不只是回暖，新旧楼盘都在涨价，二手房涨得更明显。”日前，南京一位冷姓市民在接受记者采访时表示，南京新政出台后当地房屋价格在上涨。

这位市民告诉记者，南京有炒房死灰复燃的迹象，真正买的人还不多。根据他的观察，市区好房有些在炒房客手里，特别是学区房，因为年前市场下滑没出手的，现在全在拉高出货，大家买房观念一直都是买涨不买跌，正好各取所需，价格就上来了。

9月7日晚，南京市发布促进房地产市场发展最新举措，9月8日起全面取消限购政策，对在今年8月1日-12月31日期间购置新建商品住房的给予补助，同时还实行卖旧换新的补助，选择房票安置可获得不低于10%的奖励。

据当地媒体报道，新政出台后的首个双休日，南京有楼盘称“一天完成一个小目标（成交过亿元）”。9月8日南京新建住宅认购和成交量分别为231套和94套，9月9日分别为124套和9套，截至9月10日下午5点，当日的认购量和成交量分别为73套和11套，从数据上看，南京楼市的销量并未如房企声称那样“暴涨”，与七八月份的交易数据区别不大。

广州是一线城市中首个松绑城市，根据第三方机构数据，9月2日-3日广州网签商品住宅216套，较8月26日-27日上升91%。9月9日，媒体报道了广州楼市松绑进一步加力，无房以及有1套房无贷款或贷款已结清，首付为30%，利率为LPR-10bp。新政从9月8日起执行。第三方数据显示，上周（9月4日-10日）全国重点城市销售面积环比下降超20%。其中，北京、深圳上周销售面积小幅提升，北京上周新房销售10.3万㎡，环比增长16.9%，销售860套，环比增长17.8%，认购1037套，环比增长82.9%；深圳上周新房销售面积约3.8万㎡，环比增长3.8%，上海、广州网签数据尚不明显，上周成交面积环比均下降。

反弹基础仍不牢固

当前，一线城市作为楼市风向标备受关注。楼市政策出台密集，一线城市也松绑了，市场真的回暖了吗？记者就此采访了多家以央国企为主的地产企业。

“从目前我们项目来看，来访量没有变化。”北京某国有地产企业有关营销负责人称，后续市场能否回暖，还要看二手房去化和新房网签情况。只有这样，才能看出政策影响力度、影响的后劲。

与此同时，某地产央企相关负责人也对记者明确表示，市场没有回暖。“政策才放开一点，市场能不能回暖，核心要有信心才行，这种信心主要来自市场和客户。”上述负责人称。

北京一家国有地产负责人在接受记者采访时也表示，从目前来看，楼市并没有回暖。“接下来楼市能否回暖，还须拭目以待。”该负责人说。

记者发现，业内人士对市场的感受和判断存在一定分歧。有北京地产企业相关负责人对记者表示，市场成交有回暖，但未来市场走势如何，要看市场能否持续改善。从市场成交量反弹来看，基础仍不牢固。今年年初“小阳春”行情期间，北京二手房日成交量一度高达八九百套乃至上千套，疫情期间的2020年，北京二手房日成交也一度突破千套。而北京最近的成交数据，无论是与今年上半年比，还是与历史高点相比，仍有不少差距。

“整体来看，市场有点回暖，但不是非常强烈。”广州市房协专家委员邓浩志在接受记者采访时表示，广州、深圳、东莞和佛山等城市，在新政之后，到访客户量平均增长了10%-20%。核心区位置好的楼盘可能增长比较多，但外围区域，有些楼盘不但没增长，反而是下跌了。主要是政策的力度不是特别大，“认房不认贷”所惠及的客户群体其实很小。

邓浩志认为，市场能否持续回暖很难说，如果仅现有这些政策估计只能维持两个月热度，如果后期加码，那情况就不同了。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，与一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但那一波需求在二季度衰减一样，此次政策利好带来的年底行情修复，脉冲效应或在年底甚至11月份减弱。未来楼市能否企稳，就需要看基本面的修复态势。

“二套房需求潜力不大，而换房需求需要刚需接盘，需要先卖后买。无论政策怎么变，不变的是，首付门槛降低了但月供增加。基于当前就业和收入基本面的变化，不管是刚需还是改善，有支付能力和意愿的需求并不大。”李宇嘉表示。

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