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证监会收紧再融资,唯独对房地产“网开一面”!多家房企再融资2个月前已获批

2023-08-28 14:24:15来源:时代周报

8月27日,证监会推出政策“组合拳”活跃资本市场。当天,证监会发文表示,围绕合理把握IPO、再融资节奏,要求根据近期市场情况,阶段性收紧IPO节奏;对于金融行业上市公司或者其他行业大市值上市公司的大额再融资,实施预沟通机制,关注融资必要性和发行时机。

证监会还称,对于存在破发、破净、经营业绩持续亏损、财务性投资比例偏高等情形的上市公司再融资,适当限制其融资间隔、融资规模;引导上市公司合理确定再融资规模,严格执行融资间隔期要求,审核中将对前次募集资金是否基本使用完毕,前次募集资金项目是否达到预期效益等予以重点关注;严格要求上市公司募集资金应当投向主营业务,严限多元化投资。

再融资收紧,房地产却是例外,房地产上市公司再融资并不受破发、破净和亏损限制。中指研究院企业研究总监刘水对记者表示,这表明监管部门对房地产行业,特别是房地产上市公司融资给予了更大力度的支持。


(资料图片)

“部分房地产上市公司出现违约情况,这些公司多数破净或者亏损。它们再融资不受这些条件限制,有利于防范和化解当前房地产企业的风险。这对经营较为困难的A股上市房企再融资,无疑是一个利好。”刘水说。

政策持续释放利好

房地产融资早有政策利好。

2022年11月,针对房地产行业的“第三支箭”射出,证监会明确支持房地产企业股权融资方面的具体政策措施,包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资,恢复上市房企和涉房上市公司再融资,调整完善房地产企业境外市场上市政策,进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用,积极发挥私募股权投资基金作用。

早前,监管对于房企股权融资一直有所限制。早在2010年,房企借壳上市被实质叫停。“第三支箭”的出台无疑给房企再融资注入了一针强心剂。仅一天之后,福星股份(000926)公告称,公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票,募集资金拟用于公司房地产项目开发;同日,世茂股份也公告筹划非公开发行股票,拟向不超过35名特定投资者定增募资,拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

截至目前,已有近40家房企发布股权融资方案。“定增+配股”成为最主流模式,资金用途集中于“保交楼、保民生”相关房地产项目开发、补充流动资金、偿还债务以及资产重组及收并购等。

今年以来,房地产融资在政策面继续延续宽松状态。1月,央行、原银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,明确“要落实好16条金融,用好民营企业债券融资支持工具(‘第二支箭’)”,同时强调“实施改善优质房企资产负债表计划”,“开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动”。

3月,证监会发文表示,拓宽试点资产类型。REITs申报项目首次覆盖至商业不动产领域,为打通商业地产“投融建管退”全流程提供了方向,REITs的引入也有助于盘活商业地产存量资产,增强资金流动性。

今年下半年以来,政策继续释放利好。7月,央行、金融监管总局发文延长“金融16条”有适用期限政策到2024年12月底。8月,央行召开金融支持民营企业发展座谈会,强调推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量,强化金融市场支持民营企业发展;满足民营房地产企业合理融资需求,促进房地产行业平稳健康发展。

房企融资状况向好?

此前,多家房地产上市公司的再融资获放行。

今年6月,招商蛇口(001979)、陆家嘴(600663)、保利发展(600048)、上海大名城(600094)、中交地产(000736)、福星股份等6家上市房企公告,其向特定对象发行股票申请获得证监会同意注册批复。获再融资批复的6上市房企中,保利发展、上海大名城、中交地产的融资目的均为“保交楼、保民生”项目,福星股份的募投项目为棚户区改造项目,陆家嘴、招商蛇口拟用于重大资产重组,均符合证监会支持的房企再融资募集资金适用领域。

不过,房地产整体融资状况依然不算乐观。

中指研究院数据显示,今年上半年,房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元,同比下降16.2%。2021年下半年行业已经开始进入下行周期,融资规模大幅回落,2023年上半年延续了下降态势。

其中,海外债发行规模仅为110.7亿人民币,同比大幅下降34.6%,占总融资规模的2.7%;信托融资规模为211.4亿元,同比大幅下降69.6%,占总融资规模的5.2%。因行业周期下行,前期房企信托违约事件频发,机构投资更为审慎,导致整体投资规模大减,平均单月融资仅35.2亿元。目前,各渠道同比均出现下降,海外债、信托锐减,信用债成为融资主力。

从发行结构来看,信用债的发行主体以央企、地方国企为主,今年上半年国央企发行占比近90%,与去年同期基本持平;民企发行占比相比去年同期微升0.6个百分点。

业内人士分析指出,政策端时有利好,但融资能否成行最终还取决于房企自身。

目前,诸多房企依然面临较大的偿债压力。中指研究院数据显示,今年下半年尚在存续期的债券余额为4361.6亿元,其中信用债占比66.3%,海外债占比33.7%;一年内到期余额为9277.6亿,其中信用债占比64.3%,海外债占比35.7%,境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰,单月到期余额近900亿元。

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