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中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社日前发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2023)》(下称“蓝皮书”)指出，随着我国城镇化率的提高，平均购房年龄的增加和租客对居住品质的追求，未来大城市的租赁需求将持续增加。

首先，随着我国城镇化率不断提高，住房租赁需求总量大，呈现持续增加的趋势。大城市以流动人口的租赁需求为主，2020年我国城镇化率达到63.89%，流动人口达到3.76亿人，与2010年相比，城镇化率上升了14.21个百分点，流动人口增加1.55亿人。未来随着城镇化率的提高，租赁人口的数量将继续呈现增长趋势。据贝壳研究院测算，我国租赁人口数约为2亿人，按照一个家庭租户需要租赁一套房的标准测算，租赁住房需求总套数为7600万套。

其次，伴随平均购房年龄逐渐走高，租客的租住时间不断延长。研究显示，2022年北京、上海、广州、深圳四个一线城市的平均购房年龄为35.8岁至39.2岁，相较于2018年推迟了2年到3年。由此推算，自高校毕业生进入租赁市场后，多数的租住时间或超过10年。调查发现，租客租赁时间在3年及以上的租客占比达到五成，10年及以上的接近一成。综合来看，租客在租赁市场的停留时间将继续延长。

再次，租客对居住品质的追求，推动人均租住面积提升，租赁房屋的产品和服务品质提升。在家庭小型化的趋势下，未来租客的人均租住面积将呈现上升趋势。数据显示，2020年我国户均人口为2.62人，其中独居人口的增加推动了这一变化。据初步测算，2030年20岁至39岁独居青年或增加到4000万到7000万人，按照一户一套的标准，这将成为人均租住面积提升的重要推动因素。

蓝皮书显示，相较于老旧小区，楼龄较新的小区往往配套设施、小区环境以及户型等更好，租客更倾向于选择新小区。除了通勤时间外，新市民租客对租住品质偏好最强的是房屋内设施与家具配套齐全、周边商业设施配套完善；蓝领租客必不可少的需求前三项为屋内设施齐全(洗衣机、空调、热水等)、安全管理(防火、门禁等)、租后服务(保洁、维修等)。

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