建设银行董事长田国立3月25日在出席中国发展高层论坛2023年年会时表示，住房消费升级成为新发展阶段中国房地产转型的新引擎。消费升级的过程就是租赁发展的过程，随着住房消费升级，中国房地产的交易形态发了重变化，“租赁时代”呼唤更加专业化、规范化、品质化的管理机构，通过深化社会分推动经济效率不断提升。但房地产转型和租赁市场发展常需要期资本进，同时需要发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品。

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住房消费升级将成为中国房地产转型新引擎

田国立表示，房地产是国经济的柱产业，讨论内需绕不开房地产。过去多年，中国房地产业有撑了全球规模最、速度最快的城镇化进程，参照发达国家80-90%的平均平，中国城镇化少还有15个点的空间。从国际经验看，发达国家城市化率达到65%以后，开发建设增速放缓，但房地产消费升级需求明显增加并且具有相当的稳定性。

近年来，中国房地产市场的供需关系和主要盾发深刻变化。田国立认为，随着活条件改善，城乡居升级住房消费的愿望分强烈，与居住相关的装修设计、家具家电、智能设备、物业管理、租赁服务等迅猛发展。中国有14亿和还在增的4亿中等收群体，城镇化潜和升级的房地产消费需求将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链投资提供新机遇。

“消费升级将成为中国房地产转型的新引擎，成为撬动从消费到投资、再到消费的经济增‘轮’的重要撑。”田国立称。

在消费升级阶段，消费的的就是获得各种服务，享受包括住房在内的各种不动产的使权。田国立认为，消费升级的过程就是租赁发展的过程，包括通勤、教育、养、旅游、办公等所有与房地产有关的刚性需求，都可以且更适合通过租赁的式解决。例如，城市有很多闲置的办公楼宇和房，通过盘活改造可以把它们转化为年轻低成本的创业空间，激活社会财富。

田国立还认为，随着住房消费升级，中国房地产的交易形态发了重变化，“租赁时代”呼唤更加专业化、规范化、品质化的管理机构，通过深化社会分推动经济效率不断提升。同时，也需要进步完善相关法律和政策，让租房和买房获得差不多的公共服务。

“对中国住房市场，突出的问题是如何满3亿新市的住房需求。新毕业学、新就业形态劳动者等群体租房需求不同。”田国立称，前租赁市场9成都是个房东，房源品质不，租赁关系也不稳定。要发展机构化、专业化、期化的住房租赁项，满多样化住房需求。

房地产转型和租赁市场发展需要长期资本进入

房地产转型和租赁市场发展也意味着金融支持形态也会发生变化。据田国立介绍，近年来，建推出“住房租赁”战略，创新住房租赁产品，试点设住房租赁基初步构建起了集股权投资、信贷持、租赁运营、REITs上市为体的住房融闭环服务体系，通过实践感受到，中国住房租赁的商业模式已经逐步形成，商业可持续性不断提升。

田国立认为，之前房地产开发主要依靠银贷款，资产负债率，集聚了较的融险。现在更多要通过盘活存量不动产、升级改造后满消费者的需求。这个业务跟密切相关，相对较稳定，但常需要精耕细作、长期运营，收益率也不会很，像以前那种暴利是不可能了。

因此，田国立表示，产业转型升级需要更多引保险资、养、年等“长钱”，它们追求的是长期稳定的回报，对于短期市场波动有定承受能。同时，需要发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品，通过所有权、经营权和使权的分离，让专业的盘活不动产，经营好不动产，也为社会提供相对中等险和稳定回报的融产品，避免众炒房，促进建融与房地产良性循环机制。

“REITs将成为当前扩内需、促转型、推动经济质量发展的重要抓，涵盖城市基础设施和不动产经营等业态。”田国立称。

3月24日，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》)，进一步推进REITs常态化发行工作。《通知》拓宽试点资产类型，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

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