随着中国房地产市场下行压力持续，多数规模房企深陷负增长困局，销售业绩普遍下降态势明显。

(相关资料图)

克而瑞研究中心日前发布的报告显示，2022年12月房地产市场迎来小幅翘尾行情，重点30城新房供应、成交环比增幅分别为9%和18%。但从全年情况看，累计成交同比降幅多达39%，成交规模呈现高位回落。土地市场方面，2022年房企拿地金额出现大幅收缩，房企投资意愿降至谷底，2022年有近四成百强房企全年投资暂停。

百强房企业绩同比降幅超四成，千亿房企“缩编”

从房地产企业的营销情况看，2022年12月，TOP100房企实现销售操盘金额6775.1亿元，环比增长22.2%，同比降低30.8%。累计业绩来看，百强房企1-12月实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。

报告显示，2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。

报告指出，也有部分企业表现出较强的抗周期韧性。一类是央国企，如华润、招商、建发、越秀、华发等，凭借自身优势，同时强化产品力和保交付，在本轮调整期中表现稳健。另一类是部分优质民营房企，如滨江、仁恒、瑞安等，基于自身资金面的安全、产品力在市场上的认可度较高，在众多规模房企中表现相对突出。

另外值得注意的是，2022年多数规模房企深陷负增长困局。从“千亿”房企数量来看，相比近几年显著减少。根据报告，2022年仅20家房企全口径规模超过千亿元，这也意味着“千亿”级房企营销业绩普遍呈下降态势。

拿地总金额同比“腰斩”，优质土储资源向头部房企集中

拿地方面，2022年房企拿地金额出现大幅收缩。根据报告，拿地金额TOP100房企全年拿地总金额约为1.65万亿元，同比惨遭“腰斩”。如果与五年内最高峰的2020年相比，下跌幅度更是高达63%。

同时，投资意愿也降至谷底。2022年百强房企拿地销售比仅有0.18，不仅降至2017年以来的最低点，且仅有2017年的1/3水平，与2021年相比也几乎腰斩，远低于过往0.3的习惯“红线”。

从集中度来看，强者恒强格局进一步加剧。报告显示，2022年百强房企新增货值中有51%集中于10强房企，超过一半，21%集中于11-20强房企，TOP20房企新增货值合计达到72%。

对此，克而瑞研究中心指出，由于房企普遍收缩了投资预算，导致对于总价、货值较高的核心一二线城市地块出现“心有余而力不足”的情况，仅剩龙头房企“手有余粮”，因此市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。

此外，2022年有近四成百强房企全年投资暂停。从单月拿地金额来看，2022年销售50强房企拿地金额全年保持低位运行，月均拿地金额不足700亿，较2021年月均下降69%。虽然6月、7月、9月拿地金额超过千亿元水平，但此种情况与核心城市在此期间集中供地相关。

从不同类型的房企全年拿地表现来看，2022年投资金额TOP100的房企中，有43家是城投平台类公司，央企和地方国企分别有16家和19家，且各类房企表现存在明显差异。其中，央企虽然数量少，但拿地金额超过了6000亿元。地方国企中，国贸、建发等企业投资相对积极；民企和城投的投资力度最弱，由于各地城投公司积极参加土拍并“托底”，因此TOP100中城投公司数量多，但拿地金额却只有3000亿元左右。

运营核心仍在营销，投资依然保持谨慎

整体而言，2022年末虽然相继推出发债、融资等政策，但对于房企投资运营并未产生绝对效果。

克而瑞研究中心认为，目前企业运营改善的核心还是在于销售端，只有耐心等待预期修复、需求端改善，市场筑底回升、销售回款得到保障，才能让企业真正走出困境。

从企业发展战略角度而言，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。同时，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

克而瑞研究中心预计，在宏观经济环境发生明显扭转、销售回暖之前，房企的投资都将保持非常谨慎的态度。而对于头部央企、以及小部分优质民企来说，此刻也仍是获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的窗口期。

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