【20221118】专题： “第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金，都有什么用？

近期，房地产利好政策频出，“第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金国家层面政策接连发出，“第二支箭”支持债券融资,金融16条从房地产融资方面（房企及个人两端）、“保交楼”、租赁住房三个方面对于房地产资金层面各个痛点问题给出强有力的政策支持,保函置换预售监管资金政策将预售资金监管部分资金盘活，很大程度上缓解房企资金流动性压力。我们认为，三大房地产政策发出不仅从供给端给予房企较大资金层面放松及托底，更是从需求端给到购房者信心，促进房地产市场逐渐筑底复苏。

1 第二支箭

(相关资料图)

“三支箭“是什么：央行“三支箭”早在2018年推出用来化解民营企业、小微企业面临的融资困难。“三支箭”指的是信贷支持工具、债券融资支持工具以及民营企业股权融资支持工具。

第二支箭怎么用：11月8日，中国银行间交易商协会发文宣布继续推荐并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭），支持包括房地产企业在内的民营房企发债融资。由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法制化原则，通过担保增信、创设信用风险环视凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。交易商协会表示，预计可支持2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

效果：11月10日，交易商协会受理龙湖200亿债券注册发行，为本年度房企发债获批额度最大的一单。此外，美的置业、碧桂园、中梁控股等多家房企也在积极申请发债额度，审批速度显著加快。随着“第二支箭”政策落实，民营房企债券融资端开始释放明显放松信号。

痛点问题：1）“第二支箭”融资放松支持范围为民营企业而非仅是民营房企，因此2500亿元债券融资中仅有部分将会注入到民营房企中，还有一部分将投入到其他行业中。2）此次“第二支箭”担保增信方面，房企仍需要提供合适的抵押担保资产，仅有少量优质房企有能力拿出抵押资产。因此“第二支箭”的活水，只能注入到本身资质足够优质的房企，难以缓解目前大多数房企面临的资金紧缺困境。

图表 1央行“三支箭”

数据来源：央行，紫金研究所

2 金融16条

11月11日，央行、银保监会通发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展。从16条政策内容来看，主要涉及房地产融资方面（房企及个人两端）、“保交楼”、租赁住房三个方面。

在房企供应端融资层面，鼓励房企开发贷投放、对银行房地产集中度管理政策阶段性放松进而促使银行向房企继续放贷、对于偿还有一定困难的房企支持存量融资展期、对于受困房企给予项目并购金融支持，从多个方面给出具体融资端放松方针。

在个人住房贷款方面，对个人住房贷款首付比例及利率等多方面给予更大的自由度、延期还本付息给予放松，减小延期贷款对个人征信权益影响，大幅度减轻了购房者对于延期还贷方面顾虑。

在“保交楼”方面，提供“保交楼”专项借款，用于支持已售逾期项目完工交付。对于商业银行新发放的支持保交楼配套融资形成不良贷款的，相关机构人员已尽职的可予免责。

金融16条对于房地产融资层面各个痛点问题给出强有力的政策支持。相比于“第二支箭”债券融资主要对优质房企注入“活水”，金融16条属于全面托底政策，即鼓励房企输血，鼓励银行向房企放贷，也给了房企债务展期的机会，主动化解风险。提供“保交楼”专项借款，盘活停工项目。对个人住房贷款同意延缓还贷时间，保护购房者征信权益，重拾购房者购房信心，对于房地产销售端复苏有极大的刺激作用。

图表 2金融16条

数据来源：央行，紫金研究所

3 保函置换预售监管资金

11月14日，银保监会、住建部、央行发布商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。规定保函置换金融不超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%。将预售资金监管部分资金盘活，很大程度上缓解房企资金流动性压力。

去年下半年，由于房企暴雷事件层出不穷，房企现金流紧张，为避免烂尾楼情况发生，自2021年下半年起，北京、成都、青岛、长沙等十余城市发布对加强预售资金监管有关政策。预售资金监管趋严，房企手中现金流大幅度压缩，资金流动性问题成为去年下半年压倒多数房企的“最后一根稻草”。此次预售资金监管发布全国性放松政策，置换出来的预售资金不仅可以用于工程建设，也可以用来偿还项目到期债务，较大程度上的缓解了房企流动性压力，也从预售资金监管方面显出看出政策层面对房地产市场由紧到松的态度转变。

4 利好政策频出，

房地产市场后续怎么发展？

此轮房地产利好政策频出，从“第二支箭”到金融16条，以及保函置换预售监管资金政策，从全国性政策出发对于房企融资端给与极大的鼓励和支持，鼓励增加房企放贷，托底问题房企债务，盘活项目预售监管资金，提高资金使用效率。

从去年下半年房地产市场频发暴雷事件开始，房地产市场呈现供给端弱于需求端的状态。房地产拿地、新开工指标率先下行，随后商品房销售面积随之开始出现下行趋势。在供应端债务问题频出，烂尾楼事件爆发，房价同比持续走弱的大环境下，大多数购房者开始抱有谨慎购房态度，购房情绪较差。而销售低迷使得供应端房企销售回款大幅削减，本不富裕的房企在手资金更为紧张。

图表 3房地产三大指标及百城房价指数

数据来源：央行，紫金研究所

图表 4房地产各开发投资来源以及占比

数据来源：央行，紫金研究所

从房地产各开发资金来源情况来看，1-10月其他资金来源（主要为定金及预收款和个人按揭贷款）也就是房企销售回款累计降幅29.9%，国内贷款降幅26.6%，自筹资金降幅14.8%。目前房企各资金来源占比中，1-10月其他资金占总资金来源52.4%，国内贷款占比11.8%，自筹资金占比35.7%。销售回款占总资金来源比重过半，且今年累计降幅最大。

因此，对于房地产市场来说，需求端销售何时企稳回升才是促使房地产市场回暖的核心。而房地产销售企稳主要取决于两个关键因素，房地产项目交付确定性以及房价。当购房者消除对购房产生的烂尾楼等交付难问题的疑虑，以及房价逐渐恢复到企稳回升的趋势时，商品房带来的一部分金融属性重新回归，可以大幅度的提升购房者对于房地产市场的信心。我们认为，近期“第二支箭”+金融16条+保函置换预售监管资金，三条国家层面刺激政策不仅从房地产供给端给予房企较大资金层面放松及托底支持，更是从房地产需求端给到购房者信心，促进房地产市场逐渐筑底复苏。

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