监管部门发布金融支持房地产的16条政策，引起强烈关注。消息显示，央行、银保监会近日发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。其中提到，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

此前，房地产信托融资受到较多限制，如今转向“鼓励”，将有哪些重要意义？与此同时，受地产行业调整、房企信用频频“爆雷”影响，房地产信托成信托行业“违约大户”，政策之下，地产信托融资局面是否会破冰？

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监管层对房地产信托融资的口径发生变化，从“限制”到“鼓励”。图/IC photo

鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求

这份《通知》涵盖了保交楼、开发贷、信托贷款、贷款展期等支持房地产的内容，受此利好消息影响，周一（11月14日）股市开盘，地产股集体大涨。

值得关注的是，在《通知》中，信托融资单列一条：“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求，做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。”

实际上，在过去几年，由于大规模资金违规进入房地产领域，房地产信托融资遭遇严监管，政策文件以及窗口指导多以压制为主。

2017年底，银保监会发布的《关于规范银信类业务的通知》明确指出，商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

此后，信托业整顿成为银保监会的重点工作。2019年，针对部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况，银保监会曾对十家信托公司开展了约谈警示。当年，20余家信托公司被开罚单，多为房地产业务不合规。

2020年10月，银保监会信托部开展新一轮房地产信托业务专项排查，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

严管之下，房地产信托融资规模持续下降。中指研究院统计数据显示，2022年1-10月，房地产信托融资额同比下降75%左右。在房地产非银融资中，信托占比15%左右，同比下降15个百分点。

如今，在一系列稳房地产政策下，监管层对于房地产信托融资的口径也发生了重大变化——从“限制”到“鼓励”。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。过去几年信托支持房地产融资的做法是被压制的，今年上半年略有放松但主要针对租赁市场，而现在进一步放宽，所以此次政策可以理解为“房地产信托业务又一春”。

不过，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，鼓励信托等支持房地产合理融资需求，对缓解房企资金困境有一定作用，但效果有限。

东方证券首席经济学家邵东宇也认为，政策从开始执行到显现效果，需要一个过程，“政策放松边际会有改善，但是实际发挥作用，还需要观察。”

地产信托“踩雷”不断，新增投资非常谨慎

“即使房地产信托融资放开，也没有太大影响，这些信托公司已经在‘水’里了，很难再做新的融资。”一位信托从业人士表示。

信托产品曾大规模流入房地产，如今受到房地产行业困境影响，房地产信托也受到重挫，成为“违约大户”。

一份来自用益信托的数据显示，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模比例为61.34％。今年1-5月，房地产信托违约规模428.43亿元，占总违约规模比例达80.45％。

事实上，很多信托产品底层资产以房地产为主，随着房企“爆雷”不断，信托公司也频繁“踩雷”。业内人士认为，在严监管下，房地产信托规模已连续压降，但是存量仍处高位，随着房企信用“爆雷”，房地产信托也高度承压。

今年8月份，“中融-承安58号集合资金股权投资信托计划”自动进入延长期，预计展期不超过24个月。这是一款与融创集团关联的产品。此前，中融信托旗下的多个信托产品相继宣布展期。

与此同时，“2020年中诚信托梧桐22号集合资金信托计划”和“中航信托·天启651号长沙中泛贷款集合资金信托计划”逾期兑付，均涉及房地产业务。

上述信托人士表示，之前信托公司在地产行业的融资量比较大，随着房企违约，自身也受到不小影响。如今即便政策松动，也很难再做增量业务，因为将原有的债务解决，都需要一段时间。

刘水认为，房地产市场还在筑底盘整，没有发生明显回暖，民营房企债务违约时有发生，金融机构包括信托等对民营房企避险情绪仍然很重，房地产项目投资风险比较大，信托机构参与房地产业务意愿不强。

在业内人士看来，目前，房地产信托业务仍以存量化解为主，新增非常谨慎。

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