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核心观点：10 月党的二十大定调房地产发展方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，央行、财政部、国办等持续表态稳市场，融资端政策暖风频吹。但市场延续低迷，10 月 TOP30 房企销售额环比增长 1%，同比跌幅扩大至 23%，1-10 月累计销售额同比下降36.5%。多城集中土拍热度下降，投资力度降至全年谷底。10 月 TOP30 房企合计融资规模环比下降近两成，美元债继连续两月停滞发行后再现新增、示范性民企或将迎来第二轮增信融资。TOP30 房企到期债务规模连续三个月环比下降，但一般民企的债务违约仍在持续进行中。受行业内外因素叠加影响，10 月 TOP30 房企市值较月初降低 25.1%，创 2022 年以来单月降幅新高。TOP30 房企三季报陆续披露，仅少数几家实现盈利提升。

多个城市集中土拍热度普遍下降或在低位徘徊。其中，广州出让15宗地块，总建面353万平方米，成交总金额479亿元，相比第二轮大幅均有大幅提升，但本轮土拍热度明显回落，整体溢价率仅 0.5%，较第二轮下降近 6 个百分点，11宗地块有地方城投类公司托底，且仅有 2 宗地块溢价成交，分别是保利以 11.5%的溢价率竞得溢价率最高的地块——海珠区广州大道南侧地块，以及中铁建以6.5%溢价率获得的海珠区另一热门地块——洛溪桥西地块。另外，华润底价拿下荔湾区白鹅潭新隆沙地块。

成都共计成功出让 44 宗地块，其中 42 宗底价成交，溢价率下降、另有 4 宗地块流拍，流拍率上行，土地市场仍处于下行阶段。拿地房企以本地城投为主，龙湖深耕川渝，拿下 3 宗地，表现亮眼，中国铁建（601186）拿下全部 2 宗溢价地，华发联合体拿下 1 宗地。

南京在延期 14 宗地后，出让了 32 宗地，其中 31 宗成交，1 宗流拍，成交中仅 1 宗触顶，多依靠地方国企托底，溢价率较第二轮进一步走低至 2.6%，是集中供地以来最低位。建发以 0.46%溢价获得建邺河西 G73 地块，成交总价为21.8 亿元，中交房地产与新六城投联合底价拿下六合区 4 宗地块，成交总价合计 15.7 亿元。

苏州 2022 年第四批次集中供地 18 宗地，全部底价成交，另有 2 宗延期，土拍热度降至苏州集中供地以来的最低点。苏州本地企业成为绝对的拿地主力，TOP30 房企中龙湖联合相城国资控股的漕湖置地获得相城元和板块 1 宗地。

天津今年第三轮集中供地，共计成功出让全部 15 宗地块，成交总价和建面处在高位，无流拍地块，且本地小型民企重新回归拿地，整体来看土地市场正在企稳，但热度低位徘徊，溢价率仅有 0.13%。中海摘得河西区两宗宅地，总价达到 34.7 亿元，且两宗地成交楼板价也是本轮土拍最高的两宗。

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